Nebenkosten in Bulgarien nach dem Immobilienkauf bezahlen

Nach dem Abschluss des Kaufvertrags beim Notar und dem Erhalt der Notariatsurkunde beginnt für den neuen Eigentümer der nächste praktische Schritt: die Regelung der Nebenkosten. Das Ummelden der Anschlüsse für Strom, Wasser, Heizung und Telekommunikation ist ein wichtiger Schritt, der sicherstellt, dass Sie keine Altschulden des Vorbesitzers übernehmen und Ihre Versorgung nicht unerwartet unterbrochen wird.

Für die Kunden von Maxon haben wir einen ausführlichen Leitfaden zusammengestellt, der die regionalen Anbieter, erforderlichen Dokumente, Fristen und bequemen Zahlungsmethoden beschreibt.

1. Die wichtigsten Versorgungsunternehmen nach Regionen

In Bulgarien ist der Markt für Versorgungsleistungen bei den Netzen für Stromverteilung, Wasserversorgung und Fernwärme nach geografischen Kriterien aufgeteilt.

Stromverteilung und Stromversorgung

Das Land ist für Haushaltskunden in drei Hauptgebiete unterteilt:

• Electrohold (ehemals CEZ) – versorgt Westbulgarien einschließlich der Hauptstadt Sofia, der Region Sofia, Blagoewgrad, Kjustendil, Pernik, Plewen, Lowetsch, Wraza, Montana und Widin.
• EVN – ist in Südost- und Zentral-Südbulgarien tätig und deckt Gebiete wie Plowdiw, Burgas, Stara Sagora, Chaskowo, Pasardschik, Sliwen, Jambol, Kardschali und Smoljan ab.
• ENERGO-PRO – zuständig für Nordost- und Teile von Nordbulgarien, darunter Warna, Weliko Tarnowo, Russe, Dobritsch, Schumen, Targowischte, Rasgrad, Silistra und Gabrowo.

Wasserversorgung und Abwasserentsorgung (ViK)

Die Wasserversorgung wird von regionalen Wasserunternehmen (ViK) verwaltet. In den meisten Fällen hat jede Region ihren eigenen Betrieb. Zu den größten gehören:

• Sofiyska Voda – für das Gebiet der Hauptstadtgemeinde Sofia.
• ViK Varna – für die Stadt Warna und die Region.
• ViK Burgas – für die südliche Schwarzmeerküste und die Region Burgas.
• Die jeweiligen regionalen Unternehmen für die übrigen Städte (z. B. ViK Plovdiv, ViK Stara Zagora usw.).

Fernwärme und Gasversorgung

Zentralheizung und Warmwasser werden in einigen größeren Städten von städtischen Fernwärmeunternehmen bereitgestellt. Das größte darunter ist Toplofikatsiya Sofia, gefolgt von den Betrieben in Plowdiw, Warna, Burgas, Russe, Plewen und weiteren Städten. Die Abrechnung des tatsächlichen Verbrauchs in Wohnungseigentümergemeinschaften erfolgt üblicherweise gemeinsam mit Messdienstleistern (Wärmemessdiensten).

Bei Immobilien mit Erdgasanschluss ist der Abschluss eines individuellen Vertrags mit dem lizenzierten Gasnetzbetreiber der jeweiligen Region erforderlich.

Internet und Fernsehen

Telekommunikationsdienste werden nach Marktprinzipien frei gewählt. Verträge gehen nicht automatisch vom alten Eigentümer über. Der neue Eigentümer schließt einen völlig neuen Vertrag mit einem nationalen oder lokalen Anbieter für Glasfaser-Internet und TV seiner Wahl ab.

2. Ummeldung der Anschlüsse: Fristen, Dokumente und Ablauf

Nach der notariellen Beurkundung beträgt die übliche empfohlene Frist zur Einreichung der Anträge auf Umschreibung der Verträge etwa 30 Tage ab dem Erwerb der Immobilie.

Erforderliche Unterlagen

Für die meisten Versorgungsunternehmen umfasst das Standardpaket an Unterlagen Folgendes:

• Eigentumsnachweis – Kopie und Original zur Einsicht der eingetragenen Notariatsurkunde.
• Ausweisdokument – Personalausweis oder Reisepass.
• Übergabeprotokoll – ein von Käufer und Verkäufer beidseitig unterzeichnetes Dokument, in dem das Übergabedatum und die genauen Zählerstände aller Messgeräte (Stromzähler, Kalt- und Warmwasserzähler, Wärmemengenzähler oder Heizkostenverteiler) festgehalten sind.
• Vollmacht – falls die Unterlagen durch einen Dritten eingereicht werden, ist eine notariell beglaubigte Vollmacht erforderlich. Die rechtlichen Anforderungen an den Inhalt der Vollmacht sollten mit einem Juristen abgestimmt werden.
• Ausgefülltes Antragsformular des jeweiligen Anbieters.

Besonderheiten beim Strom

Bei den Stromverteilnetzbetreibern ist die Umschreibung des Anschlusses kostenlos. Der Antrag wird in einem Kundenzentrum oder online eingereicht, sofern der Betreiber diese Funktion anbietet (häufig unter Verwendung einer qualifizierten elektronischen Signatur – QES). Sie benötigen die Kundennummer des Vorbesitzers oder die genaue Nummer des Zählpunkts.

Besonderheiten bei der Wasserversorgung

Beim Besuch des ViK-Betreibers müssen Sie unbedingt die Kundennummer des Vorbesitzers, die Fabriknummern der Wasserzähler, deren Plomben und die aktuellen Zählerstände angeben (es wird dringend empfohlen, deutliche Fotos mit dem Smartphone zu machen). Bei einigen Betreibern, wie etwa Sofiyska Voda, ist die Einhaltung der 30-Tage-Frist nach dem Erwerb wesentlich, da nach deren Ablauf die Ummeldung gemäß der aktuellen Preisliste des Unternehmens kostenpflichtig werden kann.

Besonderheiten bei der Fernwärme

Bei Immobilien mit Fernwärme erfolgt die Ummeldung sowohl beim jeweiligen Fernwärmeunternehmen als auch beim für das Gebäude zuständigen Messdienstleister. Eine Kopie des Übergabeprotokolls mit den Anfangs- oder aktuellen Ständen der individuellen Wärmezähler bzw. Heizkostenverteiler an den Heizkörpern wird übergeben, um den Verbrauch des alten und des neuen Eigentümers bei der Jahresabrechnung exakt voneinander abzugrenzen.

3. Identifikationsnummern für die Rechnungsbegleichung

Um laufende oder monatliche Forderungen zu begleichen, benötigen Sie bestimmte Identifikationsnummern, die in den Verträgen oder auf den monatlichen Rechnungen angegeben sind:

• Kundennummer / Abonnentennummer (Клиентски номер / Абонатен номер) – eine eindeutige Nummer, die von jedem Versorgungsunternehmen vergeben wird und den Vertragsinhaber mit seinem Verbrauch verknüpft.
• ITN (Identifikationsnummer des Zählpunkts / ИТН) – ein zehnstelliger Code speziell für die Stromversorgung. Er befindet sich in der Regel in der oberen rechten Ecke der Stromrechnung und dient der eindeutigen Lokalisierung des physischen Stromzählers.
• Fabriknummer des Wasserzählers – bei den Wasserrechnungen ist es neben der Kundennummer nützlich, auch die Seriennummer der Kalt- und Warmwasserzähler zu kennen, insbesondere bei der Übermittlung von Selbstablesungen.

4. Zahlungsmethoden für Nebenkosten

In Bulgarien gibt es eine breite Palette an Zahlungswegen – von stationären Schaltern bis hin zu vollautomatisierten digitalen Lösungen.

• Online-Portale der Anbieter – die meisten Betreiber betreiben eigene Serviceplattformen (wie etwa das Portal EVN Online Plus). Die Registrierung erfolgt dort mit Kundennummer und E-Mail-Adresse, und die Zahlung per Bankkarte wird direkt und ohne zusätzliche Servicegebühren abgewickelt.
• Spezialisierte Zahlungssysteme – Plattformen wie ePay.bg ermöglichen es, alle Kundennummern für Strom, Wasser und Heizung an einem Ort zu hinterlegen, automatische Benachrichtigungen bei neuen Rechnungen zu erhalten und diese mit einem Klick zu bezahlen.
• Stationäre Zahlstellen – landesweit weit verbreitet sind die Filialnetze von EasyPay, FastPay sowie die Filialen der Bulgarischen Post. Es genügt, am Schalter Ihre Kundennummer zu nennen oder eine alte Rechnung vorzuzeigen.
• Geldautomaten via B-Pay – viele Geldautomaten unterstützen die Funktion „Rechnungszahlung“ oder B-Pay, bei der Sie durch Eingabe eines Händlerspezifischen Codes und der Abonnentennummer per Debitkarte bezahlen können.
• Online- und Mobile-Banking – nahezu jede Geschäftsbank in Bulgarien bietet in ihrer App den Bereich „Versorgerzahlungen“ (Kommunale Zahlungen) an. Sie können Ihre Kundennummern als Vorlagen speichern oder eine regelmäßige automatische Zahlung einrichten.

Wichtiger Hinweis zum Lastschriftverfahren: Laut Informationen des Stromversorgers EVN stellen die Banken die Bereitstellung des Dienstes „Direkte Lastschrift“ für Versorgungszahlungen ab Januar 2026 ein. Es wird empfohlen, sich direkt bei Ihrer Hausbank über mögliche Alternativen für automatisierte Zahlungen zu informieren (z. B. automatische Zahlung über die Mobile-Banking-App oder das Online-Profil).

5. Praktische Tipps für ausländische Eigentümer

Wenn Sie eine Immobilie als Feriendomizil, zur saisonalen Nutzung oder als Kapitalanlage erwerben und sich nicht dauerhaft im Land aufhalten, erfordert die Verwaltung der Nebenkosten eine vorausschauende Planung:

• Elektronische Rechnung (E-Rechnung) beantragen – beenden Sie den Versand von Papierrechnungen an den Briefkasten der Immobilie und aktivieren Sie den Empfang der Abrechnungen an Ihre persönliche E-Mail-Adresse.
• SMS- und E-Mail-Benachrichtigungen aktivieren – so erfahren Sie den genauen Rechnungsbetrag und die Zahlungsfrist sofort nach Ausstellung der Rechnung.
• Automatische Zahlungen einrichten – ein Zahlungsprofil mit einer registrierten internationalen oder bulgarischen Bankkarte verhindert Strom- oder Wasserabschaltungen aufgrund versäumter Fristen.
• Bevollmächtigter oder professionelle Hausverwaltung – falls Sie nach dem Kauf nicht selbst vor Ort sein können, um die Anträge einzureichen, können Sie einen Anwalt bevollmächtigen oder eine Hausverwaltungsgesellschaft beauftragen, die die Ummeldung übernimmt, die Wasserzähler überwacht und sich um die regelmäßigen Ablesungen kümmert.

Checkliste: Was nach dem Kauf zu tun ist

1. Zählerstände fotografieren: Fotografieren Sie am Tag der Schlüsselübergabe die Zählerstände und Fabriknummern von Stromzähler, Wasserzählern und Wärmemengenzählern gut lesbar ab.
2. Übergabeprotokoll unterzeichnen: Stellen Sie sicher, dass der Verkäufer die Zählerstände abgezeichnet hat, und behalten Sie ein Original für Ihre Unterlagen.
3. Kopien der letzten bezahlten Rechnungen einholen: Bitten Sie den bisherigen Eigentümer um Zahlungsbelege, um sicherzustellen, dass keine offenen Altschulden bestehen.
4. Anträge für Strom und Wasser innerhalb von 30 Tagen einreichen: Besuchen Sie die entsprechenden Kundenzentren oder füllen Sie die Online-Formulare unter Vorlage der Notariatsurkunde aus.
5. Fernwärmeunternehmen und Hausverwaltung informieren: Melden Sie sich beim Wärmemessdienst und beim Hausverwalter der Eigentümergemeinschaft an, um die Umlage der Gemeinschaftskosten zu regeln.
6. Internetvertrag abschließen: Wählen Sie ein passendes Paket nach Ihren Anforderungen und ermöglichen Sie dem technischen Team den Zugang für die Installation.
7. Zahlungsmethode organisieren: Hinterlegen Sie Ihre Kundennummern im Online-Banking oder auf einer spezialisierten Plattform, um fällige Zahlungen stets im Blick zu behalten.