Разходи при нотариално изповядване на сделка за имот в България

Покупката на жилище е сред най-значимите финансови стъпки, които правим. Когато намерите подходящия дом и преминете през етапа на първоначални преговори, идва моментът за финалното оформяне на сделката пред нотариус. Често купувачите се фокусират изцяло върху продажната цена на имота и остават изненадани от съпътстващите разноски в самия ден на изповядването.

За да планирате бюджета си уверено и без излишен стрес, е важно предварително да знаете кои са задължителните държавни, общински и нотариални плащания. Към 2026 година всички разчети и плащания в България се извършват в евро, като официалният курс за превалутиране на нормативните актове е фиксираният 1 € = 1,95583 лв. Всички такси и данъци по сделката се изчисляват върху цената на имота, която е посочена в нотариалния акт.

В това практическо ръководство ще разгледаме основните компоненти на тези разходи, законовата им логика и формулите за изчисление, както и три нагледни примера от практиката.

Четирите пера на разходите при изповядване

При прехвърляне на собствеността върху недвижим имот пред нотариус разходите се разделят на четири основни категории:

1. Нотариална такса за изповядване на сделката (по държавна тарифа);
2. Местен данък за възмездно придобиване на имущество (към съответната община);
3. Такса за вписване на акта (към Агенцията по вписванията);
4. Съпътстващи административни и банкови разноски.

Нека разгледаме всяко перо поотделно.

1. Нотариална такса по т. 8 от Тарифата към ЗННД

Нотариалните такси в България не се определят свободно от всеки нотариус, а са строго регламентирани в Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност (ЗННД). Таксата за изготвяне и удостоверяване на нотариален акт се определя по т. 8 от тарифата чрез прогресивна скала. При въвеждането на еврото размерът на таксите не е променян, а единствено точно превалутиран.

База за изчислението е цената, записана в нотариалния акт. Скалата е следната:

• До 51,13 €: твърда такса от 15,34 €;
• От 51,13 € до 511,29 €: 15,34 € + 1,5% за горницата над 51,13 €;
• От 511,29 € до 5 112,92 €: 22,24 € + 1,3% за горницата над 511,29 €;
• От 5 112,92 € до 25 564,59 €: 82,06 € + 0,8% за горницата над 5 112,92 €;
• От 25 564,59 € до 51 129,19 €: 245,68 € + 0,5% за горницата над 25 564,59 €;
• От 51 129,19 € до 255 645,94 €: 373,50 € + 0,2% за горницата над 51 129,19 €;
• Над 255 645,94 €: 782,53 € + 0,1% за горницата над 255 645,94 €, но с нормативно установен максимум от 3 067,75 € (равностойността на 6 000 лв.) без ДДС.

Важен момент при нотариалната такса е данъкът върху добавената стойност. Ако съответният нотариус е регистриран по Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС), към изчислената нотариална такса задължително се начислява 20% ДДС. Тъй като повечето действащи нотариуси са регистрирани по ДДС, редно е предварително да предвидите този допълнителен процент в сметките си.

Към тази основна сума могат да възникнат и неголеми допълнителни нотариални такси. Те включват изготвянето на проекта на нотариалния акт от самия нотариус (ако не е предоставен готов проект от адвокат), издаването на заверени преписи от акта за страните, както и евентуални заверки на декларации. Тези дребни такси обикновено са незначителни спрямо общия обем на сделката, но също присъстват във финалната сметка на нотариалната кантора.

2. Местен данък при придобиване на имущество

Вторият и обикновено най-големият разход е местният данък при придобиване на имущество по възмезден начин. Той се регулира от Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ, чл. 44–51).

За разлика от нотариалната такса, която е еднаква за цялата страна, размерът на местния данък се определя самостоятелно от Общинския съвет на съответната община, в чиято територия попада имотът. Законовият диапазон, в рамките на който всяка община избира своята ставка, е между 0,1% и 3% от стойността на сделката.

По закон местният данък се заплаща от купувача, освен ако страните изрично не са уговорили друго в предварителния договор. Върху местния данък не се начислява ДДС.

Размери на ставката по региони:

• Столична община (София): 3%;
• Община Несебър: 3%;
• Община Банско: 2,5%;
• Бургас, Варна и Пловдив: В тези големи общини ставката е определена близо до законовата горна граница — в диапазона около 2,9% до 3%. Точният процент винаги следва да се провери в актуалната наредба за местните данъци на съответната община към момента на сделката, като консултацията с юрист гарантира пълна точност.

3. Такса за вписване към Агенцията по вписванията

След като нотариусът прочете акта и страните го подпишат, документът трябва да бъде вписан в Имотния регистър към Агенцията по вписванията (АВ). Това вписване дава гласност на сделката и защитава правата на новия собственик срещу евентуални последващи претенции от трети лица.

Държавната такса за вписване се събира по Тарифа за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията. Нейният размер е твърдо определен на 0,1% от продажната цена, записана в акта.

В тарифата е предвиден и минимален праг от приблизително 5,11 € (10 лв.), като върху тази такса не се начислява ДДС. Парите се превеждат по сметката на Агенцията по вписванията, като нотариусът организира внасянето на самия акт в деня на сделката.

4. Други съпътстващи административни разноски

Освен трите водещи пера, финализирането на сделката изисква подготовка на набор от официални удостоверения. Обикновено тези документи имат административни такси за издаване, които варират в зависимост от бързината на услугата:

• Удостоверение за данъчна оценка: издава се от местната общинска данъчна служба по местонахождение на имота;
• Скица или схема от кадастъра: издава се от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК) и удостоверява точните граници и идентификатор на обекта;
• Удостоверение за тежести: издава се от Агенцията по вписванията и показва дали върху имота има ипотеки, възбрани или съдебни спорове. Препоръчително е да се извади преди сделката и веднага след нея;
• Банкови такси и комисиони: преводите на продажната цена, местния данък, нотариалните и държавните такси се извършват по банков път. Всяка търговска банка прилага своя тарифа за вътрешнобанкови или междубанкови преводи.

Тези съпътстващи разходи представляват малка част от общия бюджет, но е важно да се предвидят навреме, за да няма забавяне в подготовката на документите.

Практически примери с изчисления

За да придобиете ясна представа как се комбинират тези пера на практика, разглеждаме три реалистични сценария за покупка на жилищен имот в различни населени места в България.

Пример А: Апартамент в София на цена 80 000 €

Купувате апартамент в столицата с цена, вписана в акта, от 80 000 €. Местният данък за Столична община е 3%.

• Нотариална такса:

Сумата от 80 000 € попада в диапазона от 51 129,19 € до 255 645,94 €. Формулата е: 373,50 € + 0,2% за горницата над 51 129,19 €. Горницата е: 80 000 € - 51 129,19 € = 28 870,81 €. 0,2% върху 28 870,81 € = 57,74 €. Нотариална такса без ДДС: 373,50 € + 57,74 € ≈ 431,24 €. Нотариална такса с 20% ДДС: 431,24 € × 1,20 ≈ 517,49 €.

• Местен данък (3%): 80 000 € × 3% = 2 400 €.
• Такса за вписване (0,1%): 80 000 € × 0,1% = 80 €.
• Общо за сделката: 517,49 € + 2 400 € + 80 € ≈ 2 997,49 € (плюс дребни банкови и административни такси).

Пример Б: Апартамент в Банско на цена 45 000 €

Купувате ваканционен апартамент в курортния град Банско на стойност 45 000 €. Местният данък в Община Банско е 2,5%.

• Нотариална такса:

Сумата от 45 000 € попада в диапазона от 25 564,59 € до 51 129,19 €. Формулата е: 245,68 € + 0,5% за горницата над 25 564,59 €. Горницата е: 45 000 € - 25 564,59 € = 19 435,41 €. 0,5% върху 19 435,41 € = 97,18 €. Нотариална такса без ДДС: 245,68 € + 97,18 € ≈ 342,86 €. Нотариална такса с 20% ДДС: 342,86 € × 1,20 ≈ 411,43 €.

• Местен данък (2,5%): 45 000 € × 2,5% = 1 125 €.
• Такса за вписване (0,1%): 45 000 € × 0,1% = 45 €.
• Общо за сделката: 411,43 € + 1 125 € + 45 € ≈ 1 581,43 € (плюс съпътстващи банкови и административни разноски).

Пример В: Апартамент в Несебър на цена 120 000 €

Купувате имот край морето в Община Несебър на договорена цена от 120 000 €. Местният данък в общината е 3%.

• Нотариална такса:

Сумата попада в диапазона от 51 129,19 € до 255 645,94 €. Формулата е: 373,50 € + 0,2% за горницата над 51 129,19 €. Горницата е: 120 000 € - 51 129,19 € = 68 870,81 €. 0,2% върху 68 870,81 € = 137,74 €. Нотариална такса без ДДС: 373,50 € + 137,74 € ≈ 511,24 €. Нотариална такса с 20% ДДС: 511,24 € × 1,20 ≈ 613,49 €.

• Местен данък (3%): 120 000 € × 3% = 3 600 €.
• Такса за вписване (0,1%): 120 000 € × 0,1% = 120 €.
• Общо за сделката: 613,49 € + 3 600 € + 120 € ≈ 4 333,49 € (плюс обичайните дребни разноски по документите и банковите преводи).

Как протича денят на изповядване стъпка по стъпка

Познаването на последователността от действия в деня на финализиране помага да се избегнат излишни притеснения.

1. Явяване при нотариуса: Купувачът и продавачът (или техните упълномощени представители) се явяват в предварително записания час с документи за самоличност. Ако някоя от страните е в брак, често се изисква удостоверение за сключен граждански брак или съгласие от съпруга.
2. Проверка на документите: Нотариусът извършва детайлна проверка на собствеността, кадастралните скици, липсата на непогасени задължения към държавата (чрез съответните декларации) и самоличността на участниците.
3. Прочитане на нотариалния акт: Нотариусът прочита проекта на глас. Страните потвърждават, че съдържанието, цената, банковите сметки и описанията на имота отговарят точно на тяхната воля.
4. Заплащане на таксите и данъците: Местният данък, държавната такса за вписване и нотариалната такса се заплащат на място чрез банков терминал или по банков път към посочените от нотариуса сметки.
5. Превод на продажната цена: По закон плащания на стойност над определен праг се извършват задължително по банков път. Купувачът нарежда сумата по сметката на продавача (или чрез специална ескроу/депозитна сметка), след което пред нотариуса се представя платежно нареждане.
6. Подписване и вписване: Страните полагат подписите си. В същия работен ден нотариусът представя акта в Службата по вписванията към Агенцията по вписванията, откъдето той се вписва в Имотния регистър.

Практически съвети за гладък процес

Когато планирате сделка, е добре да предвидите около 3,5% до 4% от договорената цена на имота за нотариални разноски, местен данък и административни такси. Така ще имате буфер за дребните плащания и банковите комисиони.

Всеки правен детайл около договора, проверката на вещните тежести и статута на имота трябва да бъде потвърден от квалифициран адвокат, за да се гарантира сигурността на инвестицията ви. Професионалният екип на Maxon съдейства на клиентите във всеки етап от процеса, осигурявайки спокойствие и предвидимост от първия оглед до получаването на ключовете.