Costi notarili per l'acquisto di un immobile in Bulgaria

L'acquisto di una casa è uno dei passi finanziari più importanti che si possano compiere. Una volta trovato l'immobile ideale e superata la fase delle trattative iniziali, giunge il momento del perfezionamento definitivo della compravendita davanti al notaio. Spesso gli acquirenti si concentrano esclusivamente sul prezzo di vendita concordato, rimanendo sorpresi dalle spese accessorie richieste proprio il giorno del rogito.

Per pianificare il proprio budget con sicurezza e senza stress, è fondamentale conoscere in anticipo gli oneri statali, comunali e notarili obbligatori. Nel 2026 tutti i conteggi e i pagamenti in Bulgaria vengono effettuati in euro, con il tasso ufficiale fisso di conversione legale stabilito a 1 € = 1,95583 BGN. Tutte le imposte e le spese dell'operazione vengono calcolate sul valore dell'immobile indicato nell'atto notarile.

In questa guida pratica esamineremo le voci principali di spesa, i riferimenti normativi e le formule di calcolo, insieme a tre esempi concreti tratti dalla pratica.

Le quattro voci di spesa al momento del rogito

Al momento del trasferimento di proprietà di un bene immobile presso il notaio, i costi si suddividono in quattro categorie principali:

1. Onorario notarile per la stipula dell'atto (stabilito dalla tariffa statale);
2. Imposta comunale per il trasferimento a titolo oneroso di beni (versata al relativo comune);
3. Imposta di registro per la trascrizione dell'atto (all'Agenzia delle Entrate e dei Registri);
4. Spese amministrative e bancarie accessorie.

Analizziamo ciascuna voce nel dettaglio.

1. Onorario notarile ai sensi dell'art. 8 della Tariffa allegata alla Legge sui notai (ZNND)

Le tariffe notarili in Bulgaria non sono determinate liberamente da ciascun professionista, ma sono rigidamente disciplinate dalla Tariffa degli onorari notarili allegata alla Legge sui notai e sull'attività notarile (ZNND). L'onorario per la redazione e l'autenticazione di un atto notarile viene stabilito ai sensi dell'art. 8 di tale tariffa secondo uno scaglione progressivo. Con l'introduzione dell'euro, l'ammontare degli importi non è stato modificato, bensì unicamente convertito in modo esatto.

La base di calcolo è il prezzo indicato nell'atto notarile. Gli scaglioni sono i seguenti:

• Fino a 51,13 €: importo fisso di 15,34 €;
• Da 51,13 € a 511,29 €: 15,34 € + 1,5% per la quota eccedente 51,13 €;
• Da 511,29 € a 5 112,92 €: 22,24 € + 1,3% per la quota eccedente 511,29 €;
• Da 5 112,92 € a 25 564,59 €: 82,06 € + 0,8% per la quota eccedente 5 112,92 €;
• Da 25 564,59 € a 51 129,19 €: 245,68 € + 0,5% per la quota eccedente 25 564,59 €;
• Da 51 129,19 € a 255 645,94 €: 373,50 € + 0,2% per la quota eccedente 51 129,19 €;
• Oltre 255 645,94 €: 782,53 € + 0,1% per la quota eccedente 255 645,94 €, con un tetto massimo fissato per legge a 3 067,75 € (equivalente a 6 000 BGN) IVA esclusa.

Un elemento importante relativo all'onorario notarile riguarda l'imposta sul valore aggiunto. Se il notaio incaricato è iscritto al registro IVA secondo la legge bulgara (ZDDS), all'onorario calcolato si applica obbligatoriamente il 20% di IVA. Poiché la maggior parte dei notai in attività è soggetta a tale regime, è opportuno considerare in anticipo questa percentuale supplementare nel proprio piano di spesa.

A tale importo base possono aggiungersi modesti onorari accessori. Essi comprendono la redazione del testo dell'atto da parte del notaio stesso (qualora non venga fornito un testo già predisposto da un avvocato), il rilascio di copie autenticate dell'atto per le parti e l'eventuale autenticazione di dichiarazioni connesse. Si tratta di importi minimi rispetto all'entità complessiva della transazione, ma presenti nel conto finale dello studio notarile.

2. Imposta comunale per il trasferimento di proprietà

La seconda voce, e di norma la più consistente, è l'imposta comunale per il trasferimento di beni a titolo oneroso. Questa imposta è regolata dalla Legge sulle imposte e tasse locali (ZMDT, artt. 44–51).

A differenza dell'onorario notarile, che è uniforme su tutto il territorio nazionale, l'aliquota dell'imposta comunale viene deliberata autonomamente dal Consiglio comunale del comune in cui si trova l'immobile. Il range stabilito per legge, all'interno del quale ogni amministrazione definisce la propria aliquota, è compreso tra lo 0,1% e il 3% del valore della compravendita.

Per legge l'imposta comunale è a carico dell'acquirente, salvo diverso accordo esplicito stipulato tra le parti nel contratto preliminare. Su questa imposta non si applica l'IVA.

Aliquota indicativa per area geografica:

• Comune di Sofia (Capitale): 3%;
• Comune di Nesebăr: 3%;
• Comune di Bansko: 2,5%;
• Burgas, Varna e Plovdiv: in queste grandi città l'aliquota è fissata vicino al limite massimo di legge, attestandosi tra il 2,9% e il 3%. L'aliquota esatta deve essere sempre verificata nel regolamento locale vigente al momento della transazione; una consulenza legale permette di accertare il dato con assoluta precisione.

3. Tassa di trascrizione presso l'Agenzia dei Registri

Dopo che il notaio ha dato lettura dell'atto e le parti lo hanno sottoscritto, il documento deve essere trascritto nel Registro Immobiliare presso l'Agenzia dei Registri (AV). Tale formalità rende pubblico il trasferimento e tutela i diritti del nuovo proprietario contro eventuali pretese successive di terzi.

La tassa statale di trascrizione viene riscossa in base alla specifica Tariffa delle tasse statali dell'Agenzia dei Registri. Il suo importo è rigidamente fissato allo 0,1% del prezzo di vendita dichiarato nell'atto.

La tariffa prevede una soglia minima di circa 5,11 € (10 BGN) e non è soggetta a IVA. L'importo viene versato sul conto dell'Agenzia dei Registri, e il notaio provvede alla presentazione dell'atto il giorno stesso della stipula.

4. Altre spese amministrative accessorie

Oltre alle tre voci principali, il perfezionamento della transazione richiede l'acquisizione di una serie di certificati ufficiali. L'emissione di questi documenti comporta il pagamento di diritti di segreteria variabili in base all'urgenza richiesta:

• Certificato di stima fiscale (Danachna otsenka): rilasciato dall'ufficio tributi del comune in cui si trova l'immobile;
• Planimetria catastale o schema: rilasciata dall'Agenzia per la geodesia, la cartografia e il catasto (AGKK), attesta i confini esatti e il codice identificativo dell'unità immobiliare;
• Certificato dei gravami ipotecari: rilasciato dall'Agenzia dei Registri, attesta l'eventuale presenza di ipoteche, pignoramenti o contenziosi giudiziari pendenti. È consigliabile richiederlo sia prima del rogito che immediatamente dopo;
• Commissioni bancarie: i trasferimenti relativi al prezzo dell'immobile, all'imposta comunale, agli onorari notarili e alle tasse statali avvengono tramite bonifico bancario. Ciascun istituto di credito applica le proprie condizioni economiche per bonifici interni o interbancari.

Questi costi accessori rappresentano una percentuale modesta del budget complessivo, ma è importante programmarli per tempo per non ritardare la preparazione dei documenti.

Esempi pratici di calcolo

Per avere un quadro chiaro dell'incidenza di queste voci nella pratica, presentiamo tre scenari realistici di acquisto residenziale in diverse località della Bulgaria.

Esempio A: Appartamento a Sofia al prezzo di 80 000 €

Acquisto di un appartamento nella capitale con un prezzo indicato a rogito di 80 000 €. L'imposta comunale a Sofia è pari al 3%.

• Onorario notarile:

L'importo di 80 000 € rientra nello scaglione da 51 129,19 € a 255 645,94 €. La formula è: 373,50 € + 0,2% per la quota eccedente 51 129,19 €. Quota eccedente: 80 000 € - 51 129,19 € = 28 870,81 €. 0,2% su 28 870,81 € = 57,74 €. Onorario notarile IVA esclusa: 373,50 € + 57,74 € ≈ 431,24 €. Onorario notarile con IVA al 20%: 431,24 € × 1,20 ≈ 517,49 €.

• Imposta comunale (3%): 80 000 € × 3% = 2 400 €.
• Tassa di trascrizione (0,1%): 80 000 € × 0,1% = 80 €.
• Totale per la transazione: 517,49 € + 2 400 € + 80 € ≈ 2 997,49 € (a cui sommare le spese bancarie e le commissioni amministrative minori).

Esempio B: Appartamento a Bansko al prezzo di 45 000 €

Acquisto di un appartamento vacanze nella località montana di Bansko del valore di 45 000 €. L'imposta nel Comune di Bansko è pari al 2,5%.

• Onorario notarile:

L'importo di 45 000 € rientra nello scaglione da 25 564,59 € a 51 129,19 €. La formula è: 245,68 € + 0,5% per la quota eccedente 25 564,59 €. Quota eccedente: 45 000 € - 25 564,59 € = 19 435,41 €. 0,5% su 19 435,41 € = 97,18 €. Onorario notarile IVA esclusa: 245,68 € + 97,18 € ≈ 342,86 €. Onorario notarile con IVA al 20%: 342,86 € × 1,20 ≈ 411,43 €.

• Imposta comunale (2,5%): 45 000 € × 2,5% = 1 125 €.
• Tassa di trascrizione (0,1%): 45 000 € × 0,1% = 45 €.
• Totale per la transazione: 411,43 € + 1 125 € + 45 € ≈ 1 581,43 € (oltre alle spese bancarie e amministrative ordinarie).

Esempio C: Appartamento a Nesebăr al prezzo di 120 000 €

Acquisto di un immobile sul litorale nel Comune di Nesebăr al prezzo concordato di 120 000 €. L'imposta municipale è pari al 3%.

• Onorario notarile:

L'importo rientra nello scaglione da 51 129,19 € a 255 645,94 €. La formula è: 373,50 € + 0,2% per la quota eccedente 51 129,19 €. Quota eccedente: 120 000 € - 51 129,19 € = 68 870,81 €. 0,2% su 68 870,81 € = 137,74 €. Onorario notarile IVA esclusa: 373,50 € + 137,74 € ≈ 511,24 €. Onorario notarile con IVA al 20%: 511,24 € × 1,20 ≈ 613,49 €.

• Imposta comunale (3%): 120 000 € × 3% = 3 600 €.
• Tassa di trascrizione (0,1%): 120 000 € × 0,1% = 120 €.
• Totale per la transazione: 613,49 € + 3 600 € + 120 € ≈ 4 333,49 € (più le consuete piccole spese documentali e di bonifico bancario).

Come si svolge il giorno del rogito: passo dopo passo

Conoscere la sequenza delle formalità previste per il giorno del rogito consente di affrontare la procedura con serenità.

1. Presentazione presso il notaio: l'acquirente e il venditore (o i rispettivi rappresentanti delegati con procura) si presentano all'orario fissato muniti di documenti di identità in corso di validità. Nel caso in cui una delle parti sia sposata, è generalmente richiesto l'estratto dell'atto di matrimonio o il consenso formale del coniuge.
2. Verifica della documentazione: il notaio esegue una verifica accurata della titolarità dell'immobile, delle planimetrie catastali, dell'assenza di debiti fiscali verso lo Stato (tramite le prescritte dichiarazioni di legge) e dell'identità dei comparenti.
3. Lettura dell'atto notarile: il notaio dà lettura integrale dell'atto a voce alta. Le parti confermano che il contenuto, il prezzo, le coordinate bancarie e la descrizione dell'immobile corrispondano esattamente alla loro volontà.
4. Pagamento delle imposte e degli onorari: l'imposta comunale, la tassa di trascrizione e l'onorario del notaio vengono corrisposti in loco tramite POS o bonifico bancario sui conti indicati dallo studio notarile.
5. Bonifico del prezzo di acquisto: per legge, i pagamenti che superano una determinata soglia devono essere eseguiti obbligatoriamente tramite canale bancario. L'acquirente dispone il versamento sul conto del venditore (o tramite conto vincolato/deposito fiduciario), presentando poi al notaio la distinta attestante l'avvenuta operazione.
6. Firma e trascrizione: le parti appongono la propria firma sull'atto. Nella medesima giornata lavorativa, il notaio presenta il fascicolo all'Ufficio di Pubblicità Immobiliare competente dell'Agenzia dei Registri, che provvede alla registrazione dell'atto nel Registro Immobiliare.

Consigli pratici per una procedura senza intoppi

Quando pianificate un acquisto immobiliare, è consigliabile calcolare un margine pari a circa il 3,5% - 4% del prezzo concordato per coprire onorari notarili, imposta municipale e diritti amministrativi. In questo modo disporrete di una riserva adeguata per assorbire anche le commissioni bancarie e le spese minori.

Ogni dettaglio contrattuale, così come la verifica dell'assenza di pregiudizievoli e la regolarità urbanistica dell'immobile, deve essere esaminato da un avvocato abilitato per tutelare appieno il vostro investimento. Il team di professionisti di Maxon affianca i propri clienti in ogni fase della compravendita, garantendo trasparenza e serenità dalla prima visita fino alla consegna delle chiavi.