Kaufnebenkosten beim Notartermin für Immobilien in Bulgarien

Der Kauf einer Immobilie gehört zu den bedeutendsten finanziellen Schritten, die man unternimmt. Wenn Sie das passende Zuhause gefunden und die ersten Verhandlungen abgeschlossen haben, folgt die finale Abwicklung des Geschäfts vor dem Notar. Häufig konzentrieren sich Käufer ausschließlich auf den Kaufpreis der Immobilie und sind am Tag der Beurkundung von den anfallenden Nebenkosten überrascht.

Um Ihr Budget sicher und stressfrei zu planen, ist es wichtig, die obligatorischen staatlichen, kommunalen und notariellen Gebühren im Vorfeld zu kennen. Im Jahr 2026 erfolgen alle Abrechnungen und Zahlungen in Bulgarien in Euro, wobei der offizielle Umrechnungskurs der Rechtsvorschriften bei festen 1 € = 1,95583 BGN liegt. Sämtliche Gebühren und Steuern der Transaktion werden auf Grundlage des im Notarvertrag angegebenen Kaufpreises berechnet.

In diesem praktischen Leitfaden betrachten wir die wesentlichen Komponenten dieser Kosten, ihre gesetzlichen Grundlagen und Berechnungsformeln sowie drei anschauliche Praxisbeispiele.

Die vier Kostenpunkte bei der Beurkundung

Bei der Eigentumsübertragung einer Immobilie vor dem Notar unterteilen sich die Kosten in vier Hauptkategorien:

1. Notargebühr für die Beurkundung des Geschäfts (nach staatlichem Tarif);
2. Kommunale Steuer für den entgeltlichen Erwerb von Vermögen (an die jeweilige Gemeinde);
3. Eintragungsgebühr für den Notarvertrag (an das Eintragungsamt);
4. Begleitende Verwaltungs- und Bankkosten.

Betrachten wir jeden Punkt im Detail.

1. Notargebühr nach Pkt. 8 des Tarifs zum Notargesetz (ZNND)

Die Notargebühren in Bulgarien werden nicht von jedem Notar frei festgelegt, sondern sind in der Gebührenordnung zum Gesetz über Notare und Notartätigkeit (ZNND) streng reglementiert. Die Gebühr für die Ausarbeitung und Beurkundung eines Notarvertrags richtet sich nach Punkt 8 des Tarifs und folgt einer progressiven Staffelung. Mit der Einführung des Euro wurden die Gebührensätze nicht verändert, sondern lediglich exakt umgerechnet.

Bemessungsgrundlage ist der im Notarvertrag festgelegte Preis. Die Staffelung lautet wie folgt:

• Bis 51,13 €: feste Gebühr von 15,34 €;
• Von 51,13 € bis 511,29 €: 15,34 € + 1,5% auf den Betrag über 51,13 €;
• Von 511,29 € bis 5 112,92 €: 22,24 € + 1,3% auf den Betrag über 511,29 €;
• Von 5 112,92 € bis 25 564,59 €: 82,06 € + 0,8% auf den Betrag über 5 112,92 €;
• Von 25 564,59 € bis 51 129,19 €: 245,68 € + 0,5% auf den Betrag über 25 564,59 €;
• Von 51 129,19 € bis 255 645,94 €: 373,50 € + 0,2% auf den Betrag über 51 129,19 €;
• Über 255 645,94 €: 782,53 € + 0,1% auf den Betrag über 255 645,94 €, jedoch bis zu einem gesetzlichen Höchstbetrag von 3 067,75 € (Gegenwert von 6 000 BGN) zzgl. MwSt.

Ein wesentlicher Aspekt bei der Notargebühr ist die Mehrwertsteuer. Ist der jeweilige Notar nach dem Umsatzsteuergesetz registriert, fällt auf die berechnete Notargebühr zusätzlich die gesetzliche Mehrwertsteuer von 20% an. Da die Mehrheit der praktizierenden Notare umsatzsteuerpflichtig ist, sollten Sie diesen zusätzlichen Prozentsatz von vornherein in Ihrer Kalkulation berücksichtigen.

Zu diesem Grundbetrag können geringe zusätzliche Notarkosten hinzukommen. Dazu gehören der Entwurf der Notarurkunde durch den Notar selbst (sofern kein fertiger Entwurf eines Rechtsanwalts vorliegt), die Ausstellung beglaubigter Abschriften für die Parteien sowie eventuelle Beglaubigungen von Erklärungen. Diese kleineren Posten fallen im Verhältnis zum Gesamtvolumen kaum ins Gewicht, erscheinen jedoch auf der Endabrechnung des Notariats.

2. Kommunale Steuer beim Immobilienerwerb

Der zweite und in der Regel größte Kostenpunkt ist die kommunale Steuer auf den entgeltlichen Erwerb von Vermögen. Sie wird durch das Gesetz über die lokalen Steuern und Gebühren (ZMDT, Art. 44–51) geregelt.

Im Gegensatz zur Notargebühr, die landesweit einheitlich ist, wird die Höhe der Kommunalsteuer vom jeweiligen Gemeinderat autonom festgelegt, auf dessen Gebiet sich die Immobilie befindet. Der gesetzliche Rahmen, innerhalb dessen jede Gemeinde ihren Satz bestimmen kann, liegt zwischen 0,1% und 3% des Transaktionswerts.

Gesetzlich wird die Steuer vom Käufer getragen, sofern die Parteien im Vorvertrag nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart haben. Auf die Kommunalsteuer fällt keine Mehrwertsteuer an.

Steuersätze nach Regionen:

• Gemeinde Sofia (Hauptstadt): 3%;
• Gemeinde Nessebar: 3%;
• Gemeinde Bansko: 2,5%;
• Burgas, Varna und Plovdiv: In diesen Großstädten liegt der Steuersatz nahe der gesetzlichen Obergrenze – im Bereich von rund 2,9% bis 3%. Der genaue Prozentsatz sollte stets anhand der aktuellen Vorschriften der jeweiligen Gemeinde zum Zeitpunkt des Kaufs überprüft werden, wobei eine juristische Beratung vollständige Klarheit schafft.

3. Eintragungsgebühr beim Eintragungsamt

Nachdem der Notar die Urkunde verlesen hat und beide Parteien unterschrieben haben, muss das Dokument im Grundbuch beim bulgarischen Eintragungsamt (Agentur für Eintragungen) registriert werden. Diese Eintragung verleiht dem Vorgang rechtliche Wirkung gegenüber Dritten und schützt die Rechte des neuen Eigentümers vor nachträglichen Ansprüchen.

Die staatliche Eintragungsgebühr wird gemäß dem Gebührentarif des Eintragungsamtes erhoben. Sie beträgt fest 0,1% des im Kaufvertrag genannten Verkaufspreises.

Im Tarif ist ein Mindestbetrag von rund 5,11 € (10 BGN) vorgesehen; auf diese Gebühr fällt keine Mehrwertsteuer an. Die Summe wird auf das Konto des Eintragungsamtes überwiesen, wobei der Notar die Einreichung der Urkunde noch am Tag der Transaktion veranlasst.

4. Begleitende administrative Nebenkosten

Neben den drei Hauptpositionen erfordert der Abschluss des Immobiliengeschäfts die Vorbereitung verschiedener amtlicher Nachweise. Für diese Unterlagen fallen Verwaltungsgebühren an, deren Höhe von der Bearbeitungsdauer abhängt:

• Steuerwertbescheinigung (Steuerschätzung): Wird vom zuständigen kommunalen Finanzamt am Ort der Immobilie ausgestellt;
• Katasterplan bzw. -skizze: Wird von der Agentur für Geodäsie, Kartografie und Kataster (AGKK) ausgegeben und weist die genauen Grenzen sowie die Identifikationsnummer des Objekts nach;
• Bescheinigung über Belastungsfreiheit: Wird vom Eintragungsamt ausgestellt und belegt, ob Hypotheken, Pfändungen oder Rechtsstreitigkeiten auf der Immobilie lasten. Es wird dringend empfohlen, diese Bescheinigung vor dem Kauf und unmittelbar danach einzuholen;
• Bankgebühren und Provisionen: Die Überweisung des Kaufpreises, der Kommunalsteuer sowie der Notar- und staatlichen Gebühren erfolgt unbar über Banken. Jedes Kreditinstitut verfügt über eigene Gebührentarife für Inlands- oder Auslandsüberweisungen.

Diese Nebenkosten machen nur einen kleinen Teil des Gesamtbudgets aus, sollten jedoch rechtzeitig eingeplant werden, um Verzögerungen bei der Unterlagenbeschaffung zu vermeiden.

Praktische Berechnungsbeispiele

Um zu veranschaulichen, wie sich diese Beträge in der Praxis zusammensetzen, betrachten wir drei realistische Kaufszenarien in verschiedenen Regionen Bulgariens.

Beispiel A: Wohnung in Sofia zum Preis von 80 000 €

Sie kaufen eine Eigentumswohnung in der Hauptstadt zum beurkundeten Kaufpreis von 80 000 €. Der kommunale Steuersatz in Sofia beträgt 3%.

• Notargebühr:

Der Betrag von 80 000 € fällt in die Staffel von 51 129,19 € bis 255 645,94 €. Formel: 373,50 € + 0,2% auf den Mehrbetrag über 51 129,19 €. Mehrbetrag: 80 000 € - 51 129,19 € = 28 870,81 €. 0,2% von 28 870,81 € = 57,74 €. Notargebühr ohne MwSt.: 373,50 € + 57,74 € ≈ 431,24 €. Notargebühr mit 20% MwSt.: 431,24 € × 1,20 ≈ 517,49 €.

• Kommunale Erwerbssteuer (3%): 80 000 € × 3% = 2 400 €.
• Eintragungsgebühr (0,1%): 80 000 € × 0,1% = 80 €.
• Gesamtkosten: 517,49 € + 2 400 € + 80 € ≈ 2 997,49 € (zzgl. geringer Bank- und Verwaltungsgebühren).

Beispiel B: Apartment in Bansko zum Preis von 45 000 €

Sie erwerben eine Ferienwohnung im Skiort Bansko zum Kaufpreis von 45 000 €. Die Kommunalsteuer der Gemeinde Bansko beträgt 2,5%.

• Notargebühr:

Der Betrag von 45 000 € fällt in die Staffel von 25 564,59 € bis 51 129,19 €. Formel: 245,68 € + 0,5% auf den Mehrbetrag über 25 564,59 €. Mehrbetrag: 45 000 € - 25 564,59 € = 19 435,41 €. 0,5% von 19 435,41 € = 97,18 €. Notargebühr ohne MwSt.: 245,68 € + 97,18 € ≈ 342,86 €. Notargebühr mit 20% MwSt.: 342,86 € × 1,20 ≈ 411,43 €.

• Kommunale Erwerbssteuer (2,5%): 45 000 € × 2,5% = 1 125 €.
• Eintragungsgebühr (0,1%): 45 000 € × 0,1% = 45 €.
• Gesamtkosten: 411,43 € + 1 125 € + 45 € ≈ 1 581,43 € (zzgl. begleitender Bank- und Verwaltungsgebühren).

Beispiel C: Immobilie in Nessebar zum Preis von 120 000 €

Sie kaufen eine Immobilie an der Küste in der Gemeinde Nessebar zum vereinbarten Kaufpreis von 120 000 €. Der lokale Steuersatz liegt bei 3%.

• Notargebühr:

Der Betrag fällt in die Staffel von 51 129,19 € bis 255 645,94 €. Formel: 373,50 € + 0,2% auf den Mehrbetrag über 51 129,19 €. Mehrbetrag: 120 000 € - 51 129,19 € = 68 870,81 €. 0,2% von 68 870,81 € = 137,74 €. Notargebühr ohne MwSt.: 373,50 € + 137,74 € ≈ 511,24 €. Notargebühr mit 20% MwSt.: 511,24 € × 1,20 ≈ 613,49 €.

• Kommunale Erwerbssteuer (3%): 120 000 € × 3% = 3 600 €.
• Eintragungsgebühr (0,1%): 120 000 € × 0,1% = 120 €.
• Gesamtkosten: 613,49 € + 3 600 € + 120 € ≈ 4 333,49 € (zzgl. der üblichen administrativen Gebühren und Bankspesen).

Der Ablauf am Notartag Schritt für Schritt

Wenn Sie die Abfolge der Schritte am Tag des Notartermins kennen, können Sie den Termin vollkommen entspannt wahrnehmen.

1. Erscheinen beim Notar: Käufer und Verkäufer (oder deren bevollmächtigte Vertreter) treffen zum vereinbarten Termin mit ihren Ausweisdokumenten ein. Ist eine Partei verheiratet, wird in der Regel eine Heiratsurkunde oder die Zustimmung des Ehepartners verlangt.
2. Prüfung der Unterlagen: Der Notar führt eine eingehende Prüfung der Eigentumsverhältnisse, der Katasterskizzen, der Bescheinigungen über das Nichtvorhandensein von Steuerschulden (mittels entsprechender Erklärungen) sowie der Identität der Beteiligten durch.
3. Verlesung des Notarvertrags: Der Notar liest den Urkundenentwurf laut vor. Die Parteien bestätigen, dass Inhalt, Kaufpreis, Bankverbindungen und die Beschreibung der Immobilie genau ihrem Willen entsprechen.
4. Zahlung der Gebühren und Steuern: Die Kommunalsteuer, die staatliche Eintragungsgebühr und das Notarhonorar werden vor Ort über ein Terminal per Karte bezahlt oder auf die vom Notar angegebenen Konten überwiesen.
5. Überweisung des Kaufpreises: Gemäß den gesetzlichen Vorgaben müssen Zahlungen ab einer bestimmten Höhe ausnahmslos unbar über das Bankensystem erfolgen. Der Käufer veranlasst die Überweisung auf das Konto des Verkäufers (oder über ein spezielles Notaranderkonto bzw. Treuhandkonto); der Zahlungsbeleg wird dem Notar vorgelegt.
6. Unterzeichnung und Eintragung: Die Beteiligten leisten ihre Unterschriften. Noch am selben Arbeitstag reicht der Notar die Urkunde beim Grundbuchamt des Eintragungsamtes ein, wo die Registrierung vollzogen wird.

Praktische Ratschläge für einen reibungslosen Ablauf

Bei der Budgetierung empfiehlt es sich, etwa 3,5% bis 4% des vereinbarten Kaufpreises für Notargebühren, Grunderwerbsteuer und administrative Gebühren einzuplanen. So verfügen Sie über ein ausreichendes Polster für Bankprovisionen und kleinere Nebenausgaben.

Jedes rechtliche Detail bezüglich des Kaufvertrags, die Überprüfung auf Lastenfreiheit und der genaue Status der Immobilie sollten von einem qualifizierten Anwalt geprüft werden, um die Sicherheit Ihrer Investition zu gewährleisten. Das professionelle Team von Maxon begleitet Kunden in jeder Phase des Erwerbs – für maximale Sicherheit und Planbarkeit von der ersten Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe.