Konut satın almak, hayatımızdaki en önemli finansal adımlardan biridir. Uygun evi bulup ilk müzakereleri tamamladığınızda, işlemin noter huzurunda nihai olarak resmileştirilme aşamasına gelinir. Alıcılar çoğunlukla yalnızca gayrimenkulün satış fiyatına odaklanır ve işlemin gerçekleştiği gün ortaya çıkan ek masraflar karşısında şaşırabilirler.
Bütçenizi güvenle ve gereksiz stres yaşamadan planlayabilmeniz için zorunlu devlet, belediye ve noter ödemelerini önceden bilmeniz önemlidir. 2026 yılı itibarıyla Bulgaristan'daki tüm hesaplamalar ve ödemeler avro cinsinden yapılmakta olup, yasal düzenlemeler için resmi sabit dönüşüm kuru 1 € = 1,95583 BGN'dir. İşleme ilişkin tüm harç ve vergiler, noter senedinde belirtilen gayrimenkul satış bedeli üzerinden hesaplanır.
Bu pratik rehberde söz konusu masrafların temel bileşenlerini, yasal dayanaklarını, hesaplama formüllerini ve uygulamadan üç somut örneği ele alacağız.
Noter İşlemindeki Dört Temel Masraf Kalemi
Noter huzurunda mülkiyet devri gerçekleştirilirken masraflar dört ana kategoriye ayrılır:
- İşlemin resmileştirilmesine ilişkin noter harcı (devlet tarifesine göre);
- İvazlı mal iktisabı yerel vergisi (ilgili belediyeye);
- Tapu tescil harcı (Tapu Tescil Ajansına);
- Ek idari ve bankacılık masrafları.
Şimdi her bir kalemi ayrıntılı olarak inceleyelim.
1. Noterler ve Noterlik Faaliyeti Kanunu Tarifesi Madde 8 Uyarınca Noter Harcı
Bulgaristan'da noter harçları her noter tarafından serbestçe belirlenmez; Noterler ve Noterlik Faaliyeti Kanunu (ЗННД) kapsamındaki Noter Harçları Tarifesi ile sıkı biçimde düzenlenir. Noter senedinin düzenlenmesi ve tasdik edilmesine ilişkin harç, tarifenin 8. maddesi uyarınca artan oranlı bir bareme göre hesaplanır. Avroya geçiş sürecinde harç tutarları değiştirilmemiş, yalnızca kur üzerinden birebir dönüştürülmüştür.
Hesaplama matrahı, noter senedinde yer alan bedeldir. Barem şu şekildedir:
- 51,13 €'ya kadar: sabit 15,34 €;
- 51,13 € ile 511,29 € arası: 15,34 € + 51,13 €'yu aşan kısım için %1,5;
- 511,29 € ile 5 112,92 € arası: 22,24 € + 511,29 €'yu aşan kısım için %1,3;
- 5 112,92 € ile 25 564,59 € arası: 82,06 € + 5 112,92 €'yu aşan kısım için %0,8;
- 25 564,59 € ile 51 129,19 € arası: 245,68 € + 25 564,59 €'yu aşan kısım için %0,5;
- 51 129,19 € ile 255 645,94 € arası: 373,50 € + 51 129,19 €'yu aşan kısım için %0,2;
- 255 645,94 € üzeri: 782,53 € + 255 645,94 €'yu aşan kısım için %0,1, ancak KDV hariç yasal azami sınır 3 067,75 €'dur (6 000 BGN karşılığı).
Noter harcında önemli bir husus Katma Değer Vergisi'dir. İlgili noter Katma Değer Vergisi Kanunu (ЗДДС) kapsamında kayıtlıysa, hesaplanan noter harcına zorunlu olarak %20 KDV eklenir. Faal noterlerin büyük çoğunluğu KDV mükellefi olduğundan, hesaplamalarınızda bu ek oranı önceden dikkate almanız yerinde olacaktır.
Bu ana tutara ek olarak cüzi miktarda yan noter masrafları da oluşabilir. Bunlar arasında noter senedi taslağının bizzat noter tarafından hazırlanması (avukat tarafından hazır bir taslak sunulmamışsa), taraflar için onaylı suret çıkarılması ve olası beyanname onayları yer alır. Bu küçük kalemler işlem hacmine kıyasla genellikle önemsizdir ancak noterliğin nihai faturasında yer alır.
2. Gayrimenkul İktisabında Yerel Vergi
İkinci ve genellikle en yüksek tutarlı masraf kalemi, ivazlı mal iktisabında ödenen yerel vergidir. Bu vergi, Yerel Vergiler ve Harçlar Kanunu (ЗМДТ, Madde 44–51) ile düzenlenir.
Ülke genelinde standart olan noter harcının aksine, yerel vergi oranı taşınmazın bulunduğu ilgili belediyenin Belediye Meclisi tarafından bağımsız olarak belirlenir. Belediyelerin kendi oranlarını seçebileceği yasal aralık, işlem bedelinin %0,1'i ile %3'ü arasındadır.
Yasa gereği, ön sözleşmede taraflar aksini açıkça kararlaştırmadıkça yerel vergi alıcı tarafından ödenir. Yerel vergiye KDV uygulanmaz.
Bölgelere göre vergi oranları:
- Sofya Büyükşehir Belediyesi: %3;
- Nesebar Belediyesi: %3;
- Bansko Belediyesi: %2,5;
- Burgaz, Varna ve Filibe (Plovdiv): Bu büyük belediyelerde oran yasal üst sınıra yakın olup yaklaşık %2,9 ile %3 arasındadır. Kesin oran, işlemin yapılacağı tarihte ilgili belediyenin güncel yerel vergiler yönetmeliğinden kontrol edilmelidir; bir hukukçuya danışılması tam doğruluğu sağlayacaktır.
3. Tapu Tescil Ajansı Harcı
Noter senedi okunup taraflarca imzalandıktan sonra belgenin Tapu Tescil Ajansı (АВ) nezdindeki Gayrimenkul Sicili'ne tescil edilmesi gerekir. Bu tescil işlemi alıma aleniyet kazandırır ve yeni malikin haklarını üçüncü kişilerden gelebilecek hak taleplerine karşı korur.
Devlet tescil harcı, Tapu Tescil Ajansınca Alınan Devlet Harçları Tarifesi uyarınca tahsil edilir. Oranı, senette yazılı satış bedelinin %0,1'i olarak sabitlenmiştir.
Tarifede yaklaşık 5,11 € (10 BGN) tutarında bir asgari sınır öngörülmüştür ve bu harca KDV uygulanmaz. Tutar Tapu Tescil Ajansının hesabına aktarılır; noter, senedin devir günü tescile sunulmasını bizzat organize eder.
4. Diğer İdari ve Yan Giderler
Bu üç ana kalemin yanı sıra, işlemin tamamlanması birtakım resmi belgelerin hazırlanmasını gerektirir. Bu belgeler için işlem hızına göre değişen idari harçlar ödenir:
- Vergi Değeri Belgesi: Taşınmazın bulunduğu yerdeki belediye vergi dairesinden alınır;
- Kadastro Planı veya Şeması: Jeodezi, Kartografya ve Kadastro Ajansı (АГКК) tarafından düzenlenir; taşınmazın kesin sınırlarını ve kimlik numarasını belgeler;
- Takyidat Belgesi: Tapu Tescil Ajansından temin edilir ve taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya dava kaydı bulunup bulunmadığını gösterir. İşlemden önce ve hemen sonrasında alınması tavsiye edilir;
- Banka Masrafları ve Komisyonları: Satış bedeli, yerel vergi, noter ve devlet harçlarının ödemeleri banka kanalıyla gerçekleştirilir. Her ticari banka, banka içi veya bankalar arası transferler için kendi tarifesini uygular.
Bu ek masraflar toplam bütçenin küçük bir kısmını oluştursa da evrak hazırlığında gecikme yaşanmaması adına zamanında planlanmalıdır.
Hesaplamalı Pratik Örnekler
Bu masraf kalemlerinin pratikte nasıl birleştiğini net biçimde görebilmeniz için Bulgaristan'ın farklı yerleşim yerlerinde üç gerçekçi konut alımı senaryosunu inceleyelim.
Örnek A: Sofya'da 80 000 € Bedelli Daire
Başkentte noter senedi bedeli 80 000 € olan bir daire satın alıyorsunuz. Sofya Büyükşehir Belediyesi için yerel vergi %3'tür.
- Noter Harcı:
80 000 € tutarı, 51 129,19 € ile 255 645,94 € aralığına girmektedir. Formül: 373,50 € + 51 129,19 €'yu aşan kısım için %0,2. Aşan kısım: 80 000 € - 51 129,19 € = 28 870,81 €. 28 870,81 €'nun %0,2'si = 57,74 €. KDV hariç noter harcı: 373,50 € + 57,74 € ≈ 431,24 €. %20 KDV dahil noter harcı: 431,24 € × 1,20 ≈ 517,49 €.
- Yerel Vergi (%3): 80 000 € × %3 = 2 400 €.
- Tapu Tescil Harcı (%0,1): 80 000 € × %0,1 = 80 €.
- İşlem Toplamı: 517,49 € + 2 400 € + 80 € ≈ 2 997,49 € (küçük banka ve idari masraflar hariç).
Örnek B: Bansko'da 45 000 € Bedelli Daire
Bansko kayak merkezinde 45 000 € değerinde bir tatil dairesi satın alıyorsunuz. Bansko Belediyesinde yerel vergi %2,5'tir.
- Noter Harcı:
45 000 € tutarı, 25 564,59 € ile 51 129,19 € aralığına girmektedir. Formül: 245,68 € + 25 564,59 €'yu aşan kısım için %0,5. Aşan kısım: 45 000 € - 25 564,59 € = 19 435,41 €. 19 435,41 €'nun %0,5'i = 97,18 €. KDV hariç noter harcı: 245,68 € + 97,18 € ≈ 342,86 €. %20 KDV dahil noter harcı: 342,86 € × 1,20 ≈ 411,43 €.
- Yerel Vergi (%2,5): 45 000 € × %2,5 = 1 125 €.
- Tapu Tescil Harcı (%0,1): 45 000 € × %0,1 = 45 €.
- İşlem Toplamı: 411,43 € + 1 125 € + 45 € ≈ 1 581,43 € (ek banka ve idari masraflar hariç).
Örnek C: Nesebar'da 120 000 € Bedelli Daire
Nesebar Belediyesinde deniz kenarında 120 000 € bedelle anlaşılmış bir taşınmaz satın alıyorsunuz. Belediyedeki yerel vergi %3'tür.
- Noter Harcı:
Tutar, 51 129,19 € ile 255 645,94 € aralığına girmektedir. Formül: 373,50 € + 51 129,19 €'yu aşan kısım için %0,2. Aşan kısım: 120 000 € - 51 129,19 € = 68 870,81 €. 68 870,81 €'nun %0,2'si = 137,74 €. KDV hariç noter harcı: 373,50 € + 137,74 € ≈ 511,24 €. %20 KDV dahil noter harcı: 511,24 € × 1,20 ≈ 613,49 €.
- Yerel Vergi (%3): 120 000 € × %3 = 3 600 €.
- Tapu Tescil Harcı (%0,1): 120 000 € × %0,1 = 120 €.
- İşlem Toplamı: 613,49 € + 3 600 € + 120 € ≈ 4 333,49 € (belgeler ve banka transferlerine ilişkin olağan küçük masraflar hariç).
Noter Günü Adım Adım Nasıl İlerler?
Devir günündeki işlem sırasını bilmek, olası aksaklıkları ve endişeleri önlemeye yardımcı olur.
- Noterliğe İntikal: Alıcı ve satıcı (veya yetkili vekilleri) randevu saatinde kimlik belgeleriyle hazır bulunur. Taraflardan biri evliyse genellikle evlilik cüzdanı veya eş muvafakati istenir.
- Belgelerin İncelenmesi: Noter; mülkiyet belgelerini, kadastro planlarını, devlete ödenmemiş vergi borcu bulunmadığını (ilgili beyannameler aracılığıyla) ve tarafların kimliklerini ayrıntılı olarak denetler.
- Noter Senedinin Okunması: Noter taslak metni sesli olarak okur. Taraflar içeriğin, satış bedelinin, banka hesap bilgilerinin ve mülk tanımlarının iradelerine tam olarak uygun olduğunu teyit eder.
- Harç ve Vergilerin Ödenmesi: Yerel vergi, tapu tescil harcı ve noter harcı noterlikte pos cihazı aracılığıyla ya da noterin belirttiği hesaplara banka transferiyle ödenir.
- Satış Bedelinin Transferi: Yasa gereği belirli bir tutarın üzerindeki ödemelerin banka yoluyla yapılması zorunludur. Alıcı bedeli satıcının hesabına (veya özel bir emanet/bloke hesaba) transfer eder ve dekontu notere ibraz eder.
- İmza ve Tescil: Taraflar senedi imzalar. Noter aynı iş günü içinde senedi Tapu Tescil Ajansı bünyesindeki Tescil Dairesine sunar ve işlem Gayrimenkul Sicili'ne tescil edilir.
Sorunsuz Bir Süreç İçin Pratik Öneriler
Bir satın alma planlarken noter masrafları, yerel vergi ve idari giderler için taşınmazın anlaşma bedelinin yaklaşık %3,5'i ila %4'ü kadar bir bütçe ayırmanız önerilir. Böylece küçük ödemeler ve banka komisyonları için elinizde bir pay kalır.
Yatırımınızın güvenliğini garanti altına almak adına sözleşme detaylarının, ayni hak ve takyidat kontrollerinin ve mülkün hukuki durumunun uzman bir avukat tarafından doğrulanması esastır. Maxon profesyonel ekibi, ilk incelemeden anahtar teslimine kadar sürecin her aşamasında müşterilerine rehberlik ederek huzurlu ve öngörülebilir bir deneyim sunar.
