הוצאות חתימה נוטריונית בעסקת נדל"ן בבולגריה

רכישת דירה היא אחד הצעדים הפיננסיים המשמעותיים ביותר שאנו עושים. לאחר שמצאתם את הנכס המתאים ועברתם את שלב המשא ומתן הראשוני, מגיע הרגע לחתימה הסופית על העסקה בפני נוטריון. לעיתים קרובות רוכשים מתמקדים אך ורק במחיר הנכס, ומופתעים מההוצאות הנלוות ביום החתימה עצמו.

כדי לתכנן את התקציב בביטחון וללא לחץ מיותר, חשוב להכיר מראש את כל תשלומי החובה הממשלתיים, העירוניים והנוטריוניים. נכון לשנת 2026, כל החישובים והתשלומים בבולגריה מתבצעים באירו, כאשר שער ההמרה הרשמי לפי החוק מקובע על 1 € = 1,95583 לבה. כל האגרות והמסים בעסקה מחושבים על בסיס מחיר הנכס המצוין בשטר הנוטריוני.

במדריך מעשי זה נסקור את מרכיבי העלויות העיקריים, את ההיגיון המשפטי ונוסחאות החישוב, וכן שלוש דוגמאות מוחשיות מן השטח.

ארבעת סעיפי ההוצאות בעת החתימה

בעת העברת בעלות על מקרקעין בפני נוטריון, ההוצאות מתחלקות לארבע קטגוריות עיקריות:

1. שכר טרחת נוטריון בגין ביצוע העסקה (על פי תעריף ממשלתי קבוע);
2. מס רכישה עירוני עבור רכישת נכס בתמורה (לרשות המקומית הרלוונטית);
3. אגרת רישום השטר (לסוכנות הרישום);
4. הוצאות מנהליות ובנקאיות נלוות.

להלן פירוט של כל סעיף בנפרד.

1. שכר טרחת נוטריון לפי סעיף 8 לתעריף לחוק הנוטריונים ופעילות הנוטריון (ЗННД)

שכר הטרחה הנוטריוני בבולגריה אינו נקבע באופן חופשי על ידי כל נוטריון, אלא מוסדר בקפידה בתעריף שכר הטרחה הנוטריוני הנלווה לחוק הנוטריונים ופעילות הנוטריון (ЗННД). האגרה עבור עריכת שטר נוטריוני ואימותו נקבעת לפי סעיף 8 לתעריף באמצעות סולם מדורג. עם המעבר לאירו, גובה האגרות לא שונה, אלא הומר במדויק בלבד.

בסיס החישוב הוא המחיר הנקוב בשטר הנוטריוני. מדרגות התעריף הן כדלקמן:

• עד 51,13 €: סכום קבוע של 15,34 €;
• מ-51,13 € עד 511,29 €: 15,34 € + 1,5% עבור הסכום שמעל 51,13 €;
• מ-511,29 € עד 5 112,92 €: 22,24 € + 1,3% עבור הסכום שמעל 511,29 €;
• מ-5 112,92 € עד 25 564,59 €: 82,06 € + 0,8% עבור הסכום שמעל 5 112,92 €;
• מ-25 564,59 € עד 51 129,19 €: 245,68 € + 0,5% עבור הסכום שמעל 25 564,59 €;
• מ-51 129,19 € עד 255 645,94 €: 373,50 € + 0,2% עבור הסכום שמעל 51 129,19 €;
• מעל 255 645,94 €: 782,53 € + 0,1% עבור הסכום שמעל 255 645,94 €, אך עם תקרת מקסימום בחוק של 3 067,75 € (שווה ערך ל-6 000 לבה) לפני מע"מ.

נקודה חשובה בנוגע לשכר הטרחה הנוטריוני היא מס ערך מוסף (מע"מ). אם הנוטריון רשום לפי חוק מס ערך מוסף (ЗДДС), יש להוסיף 20% מע"מ לשכר הטרחה המחושב. מאחר שמרבית הנוטריונים הפעילים רשומים למע"מ, ראוי לקחת תוספת זו בחשבון מראש בתחשיב העלויות.

לסכום בסיס זה עשויות להתווסף אגרות נוטריוניות קטנות נוספות. אלו כוללות את ניסוח טיוטת השטר הנוטריוני על ידי הנוטריון עצמו (במידה שלא סופקה טיוטה מוכנה על ידי עורך דין), הנפקת העתקים מאושרים של השטר עבור הצדדים, ואימותי חתימה על הצהרות. עלויות קטנות אלו בדרך כלל זניחות ביחס להיקף הכולל של העסקה, אך מופיעות בחשבון הסופי של משרד הנוטריון.

2. מס רכישה עירוני על נכסים

ההוצאה השנייה, ובדרך כלל המשמעותית ביותר, היא מס רכישה עירוני בעת קבלת נכס בתמורה. מס זה מוסדר בחוק המסים והאגרות המקומיים (ЗМДТ, סעיפים 44–51).

בשונה משכר הטרחה הנוטריוני, האחיד בכל רחבי המדינה, שיעור המס העירוני נקבע באופן עצמאי על ידי מועצת הרשות המקומית שבתחומה נמצא הנכס. הטווח החוקי שמתוכו כל רשות קובעת את שיעורה נע בין 0,1% ל-3% משווי העסקה.

על פי החוק, מס הרכישה חל על הקונה, אלא אם הוסכם במפורש אחרת בין הצדדים בהסכם המוקדם. מס רכישה עירוני פטור ממע"מ.

שיעורי המס באזורים נבחרים:

• עיריית סופיה (הבירה): 3%;
• עיריית נסבר: 3%;
• עיריית בנסקו: 2,5%;
• בורגס, וארנה ופלובדיב: בערים גדולות אלו נקבע השיעור קרוב לרף העליון בחוק — בטווח של כ-2,9% עד 3%. יש לוודא תמיד את השיעור המדויק בתקנות המסים המקומיים העדכניות של הרשות הרלוונטית בעת ביצוע העסקה, והתייעצות עם עורך דין תבטיח דיוק מלא.

3. אגרת רישום בסוכנות הרישום

לאחר שהנוטריון מקריא את השטר והצדדים חותמים עליו, יש לרשום את המסמך בפנקס המקרקעין בסוכנות הרישום (Агенция по вписванията). רישום זה מעניק פומביות לעסקה ומגן על זכויותיו של הבעלים החדש מפני תביעות עתידיות מצד צדדים שלישיים.

אגרת הרישום הממשלתית נגבית על פי תעריף האגרות הממשלתיות של סוכנות הרישום. גובהה נקבע באופן קבוע על 0,1% ממחיר המכירה המצוין בשטר.

התעריף כולל גם רף מינימום של כ-5,11 € (10 לבה), ואין מע"מ על אגרה זו. הכספים מועברים לחשבון סוכנות הרישום, כאשר הנוטריון דואג להגשת השטר ביום ביצוע העסקה.

4. הוצאות מנהליות נלוות נוספות

מלבד שלושת הסעיפים המובילים, השלמת העסקה דורשת הכנת שורה של אישורים רשמיים. עבור מסמכים אלו נגבות בדרך כלל אגרות מנהליות, המשתנות בהתאם לדחיפות השירות:

• אישור שומה לצורכי מס (Данъчна оценка): מונפק על ידי מחלקת הגבייה של הרשות המקומית שבה נמצא הנכס;
• תשריט קדסטרלי: מונפק על ידי הסוכנות לגאודזיה, קרטוגרפיה וקדסטר (АГКК) ומאשר את הגבולות המדויקים ואת מספר הזיהוי של הנכס;
• נסח היעדר שעבודים (אישור זכויות): מונפק על ידי סוכנות הרישום ומציג האם רובצים על הנכס משכנתאות, עיקולים או הליכים משפטיים. מומלץ להנפיקו לפני העסקה ומיד לאחריה;
• עמלות ודמי העברה בנקאיים: העברת כספי התמורה, מס הרכישה, שכר טרחת הנוטריון והאגרות הממשלתיות נעשית בהעברה בנקאית. לכל בנק מסחרי תעריפון משלו להעברות פנים-בנקאיות ובינבנקאיות.

הוצאות נלוות אלו מהוות חלק קטן מסך התקציב, אך חשוב לקחת אותן בחשבון בזמן כדי למנוע עיכובים בהכנת המסמכים.

דוגמאות מעשיות עם תחשיבים

כדי להבין בבירור כיצד משתלבים סעיפים אלו בפועל, נציג שלושה תרחישים מציאותיים לרכישת נכס למגורים במיקומים שונים בבולגריה.

דוגמה א': דירה בסופיה במחיר 80 000 €

רכישת דירה בעיר הבירה במחיר נקוב בשטר של 80 000 €. מס הרכישה בעיריית סופיה הוא 3%.

• שכר טרחת נוטריון:

הסכום של 80 000 € נופל בטווח שבין 51 129,19 € ל-255 645,94 €. הנוסחה: 373,50 € + 0,2% עבור הסכום שמעל 51 129,19 €. היתרה: 80 000 € - 51 129,19 € = 28 870,81 €. 0,2% מתוך 28 870,81 € = 57,74 €. שכר טרחת נוטריון לפני מע"מ: 373,50 € + 57,74 € ≈ 431,24 €. שכר טרחת נוטריון כולל 20% מע"מ: 431,24 € × 1,20 ≈ 517,49 €.

• מס רכישה עירוני (3%): 80 000 € × 3% = 2 400 €.
• אגרת רישום (0,1%): 80 000 € × 0,1% = 80 €.
• סך הכל לעסקה: 517,49 € + 2 400 € + 80 € ≈ 2 997,49 € (בתוספת עמלות בנקאיות ומנהליות קלות).

דוגמה ב': דירה בבנסקו במחיר 45 000 €

רכישת דירת נופש בעיירת הסקי בנסקו בשווי 45 000 €. מס הרכישה בעיריית בנסקו הוא 2,5%.

• שכר טרחת נוטריון:

הסכום של 45 000 € נופל בטווח שבין 25 564,59 € ל-51 129,19 €. הנוסחה: 245,68 € + 0,5% עבור הסכום שמעל 25 564,59 €. היתרה: 45 000 € - 25 564,59 € = 19 435,41 €. 0,5% מתוך 19 435,41 € = 97,18 €. שכר טרחת נוטריון לפני מע"מ: 245,68 € + 97,18 € ≈ 342,86 €. שכר טרחת נוטריון כולל 20% מע"מ: 342,86 € × 1,20 ≈ 411,43 €.

• מס רכישה עירוני (2,5%): 45 000 € × 2,5% = 1 125 €.
• אגרת רישום (0,1%): 45 000 € × 0,1% = 45 €.
• סך הכל לעסקה: 411,43 € + 1 125 € + 45 € ≈ 1 581,43 € (בתוספת הוצאות בנקאיות ומנהליות נלוות).

דוגמה ג': דירה בנסבר במחיר 120 000 €

רכישת נכס ליד הים בעיריית נסבר במחיר מוסכם של 120 000 €. מס הרכישה ברשות המקומית הוא 3%.

• שכר טרחת נוטריון:

הסכום נופל בטווח שבין 51 129,19 € ל-255 645,94 €. הנוסחה: 373,50 € + 0,2% עבור הסכום שמעל 51 129,19 €. היתרה: 120 000 € - 51 129,19 € = 68 870,81 €. 0,2% מתוך 68 870,81 € = 137,74 €. שכר טרחת נוטריון לפני מע"מ: 373,50 € + 137,74 € ≈ 511,24 €. שכר טרחת נוטריון כולל 20% מע"מ: 511,24 € × 1,20 ≈ 613,49 €.

• מס רכישה עירוני (3%): 120 000 € × 3% = 3 600 €.
• אגרת רישום (0,1%): 120 000 € × 0,1% = 120 €.
• סך הכל לעסקה: 613,49 € + 3 600 € + 120 € ≈ 4 333,49 € (בתוספת ההוצאות הרגילות על מסמכים והעברות בנקאיות).

שלב אחר שלב: כך מתנהל יום החתימה

היכרות מראש עם סדר הפעולות ביום החתימה מסייעת לעבור את התהליך ברוגע ובביטחון.

1. התייצבות אצל הנוטריון: הרוכש והמוכר (או מיופי כוחם החוקיים) מתייצבים במועד שנקבע מראש בליווי תעודות מזהות. אם אחד הצדדים נשוי, נדרשת לעיתים קרובות תעודת נישואין או אישור הסכמה מבן/בת הזוג.
2. בדיקת מסמכים: הנוטריון מבצע בדיקה יסודית של מסמכי הבעלות, התשריטים, היעדר חובות פתוחים למדינה (באמצעות הצהרות מתאימות) וזהות המשתתפים.
3. הקראת השטר הנוטריוני: הנוטריון מקריא את הנוסח בקול. הצדדים מאשרים כי התוכן, המחיר, פרטי חשבונות הבנק ותיאור הנכס תואמים בדיוק את רצונם והסכמתם.
4. תשלום האגרות והמסים: מס הרכישה העירוני, אגרת הרישום ושכר טרחת הנוטריון משולמים במקום באמצעות מסוף אשראי או בהעברה בנקאית לחשבונות שהורה הנוטריון.
5. העברת כספי התמורה: על פי החוק, תשלומים מעל סכום מסוים מבוצעים בהעברה בנקאית בלבד. הקונה מורה על העברת הכספים לחשבון המוכר (או דרך חשבון נאמנות ייעודי), ומציג לנוטריון אישור ביצוע העברה בנקאית.
6. חתימה ורישום: הצדדים חותמים על השטר. באותו יום עבודה מגיש הנוטריון את השטר ללשכת הרישום של סוכנות הרישום, שם הוא נרשם בפנקס המקרקעין.

עצות מעשיות להליך חלק ויעיל

בעת תכנון העסקה, מומלץ לקחת בחשבון כ-3,5% עד 4% ממחיר הנכס המוסכם עבור הוצאות נוטריון, מס רכישה עירוני ואגרות מנהליות. כך ייווצר עבורכם מרווח ביטחון לכיסוי תשלומים שוטפים ועמלות בנקאיות.

יש לוודא כי כל פרט משפטי בחוזה, וכן בדיקת היעדר שעבודים ומעמדו המשפטי של הנכס, נבחנים ומאושרים על ידי עורך דין מוסמך, כדי להבטיח את ביטחון ההשקעה שלכם. הצוות המקצועי של Maxon מלווה את לקוחותינו בכל שלב בתהליך, ומעניק לכם שקט נפשי וודאות מלאה — החל מהסיור הראשון בנכס ועד לקבלת המפתח.