Купівля житла — один із найважливіших фінансових кроків у житті. Коли ви знайшли відповідний дім і пройшли етап первинних переговорів, настає момент фінального оформлення угоди в нотаріуса. Часто покупці зосереджуються виключно на ціні нерухомості та виявляються неприємно здивованими супутніми витратами безпосередньо в день посвідчення правочину.
Щоб упевнено спланувати свій бюджет і уникнути зайвого стресу, важливо заздалегідь знати, які обов'язкові державні, муніципальні та нотаріальні платежі на вас чекають. Станом на 2026 рік усі розрахунки й платежі в Болгарії здійснюються в євро, а офіційний курс перерахунку нормативних актів становить фіксовані 1 € = 1,95583 лв. Усі збори та податки за угодою обчислюються від вартості нерухомості, зазначеної в нотаріальному акті.
У цьому практичному посібнику ми розглянемо основні складові таких витрат, їхнє законодавче підґрунтя й формули розрахунку, а також три наочні приклади з практики.
Чотири статті витрат під час нотаріального посвідчення
Під час переходу права власності на нерухоме майно в нотаріуса витрати поділяються на чотири основні категорії:
- Нотаріальний збір за посвідчення правочину (за державною тарифікацією);
- Місцевий податок на відплатне набуття майна (до бюджету відповідного муніципалітету);
- Збір за реєстрацію акта (до Агентства з вписування);
- Супутні адміністративні та банківські витрати.
Розгляньмо кожну статтю окремо.
1. Нотаріальний збір за п. 8 Тарифу до ЗННД
Нотаріальні збори в Болгарії не встановлюються нотаріусами довільно: вони суворо регламентовані Тарифом нотаріальних зборів до Закону про нотаріусів та нотаріальну діяльність (ЗННД). Збір за складання та посвідчення нотаріального акта визначається за п. 8 тарифу за прогресивною шкалою. Після введення євро розмір зборів не змінювався, а лише зазнав точного перерахунку за фіксованим курсом.
Базою для нарахування є ціна, зафіксована в нотаріальному акті. Шкала є такою:
- До 51,13 €: фіксований збір 15,34 €;
- Від 51,13 € до 511,29 €: 15,34 € + 1,5% від суми понад 51,13 €;
- Від 511,29 € до 5 112,92 €: 22,24 € + 1,3% від суми понад 511,29 €;
- Від 5 112,92 € до 25 564,59 €: 82,06 € + 0,8% від суми понад 5 112,92 €;
- Від 25 564,59 € до 51 129,19 €: 245,68 € + 0,5% від суми понад 25 564,59 €;
- Від 51 129,19 € до 255 645,94 €: 373,50 € + 0,2% від суми понад 51 129,19 €;
- Понад 255 645,94 €: 782,53 € + 0,1% від суми понад 255 645,94 €, але із законодавчо встановленим максимумом 3 067,75 € (еквівалент 6 000 лв.) без ПДВ.
Важливий нюанс у нарахуванні нотаріального збору — податок на додану вартість. Якщо відповідний нотаріус зареєстрований згідно із Законом про податок на додану вартість (ЗДДС), до розрахованого нотаріального збору обов'язково додається 20% ПДВ. Оскільки більшість діючих нотаріусів є платниками ПДВ, варто заздалегідь врахувати цей відсоток у своїх розрахунках.
До цієї базової суми можуть додаватися невеликі додаткові нотаріальні витрати. До них належать складання проєкту нотаріального акта самим нотаріусом (якщо готовий проєкт не надано адвокатом), видача засвідчених копій акта для сторін, а також засвідчення підписів на деклараціях. Ці суми зазвичай незначні порівняно із загальною вартістю угоди, проте вони також входять до фінального рахунку нотаріальної контори.
2. Місцевий податок при набутті майна
Друга і, як правило, найбільша стаття витрат — місцевий податок на відплатне набуття майна. Він регулюється Законом про місцеві податки і збори (ЗМДТ, ст. 44–51).
На відміну від нотаріального збору, який є єдиним для всієї країни, ставка місцевого податку затверджується безпосередньо міською або муніципальною радою тієї громади, на території якої розташований об'єкт нерухомості. Законодавчий діапазон, у межах якого муніципалітети обирають свою ставку, становить від 0,1% до 3% від вартості угоди.
Згідно із законом місцевий податок сплачує покупець, якщо сторони прямо не погодили інший порядок у попередньому договорі. Місцевий податок ПДВ не обкладається.
Розмір ставок за регіонами:
- Столична громада (Софія): 3%;
- Громада Несебир: 3%;
- Громада Банско: 2,5%;
- Бургас, Варна та Пловдив: У цих великих громадах ставка встановлена близько до законодавчого верхнього порогу — в діапазоні приблизно від 2,9% до 3%. Точний відсоток завжди слід уточнювати в чинній ухвалі про місцеві податки відповідної громади на момент правочину, а консультація з юристом забезпечить цілковиту точність.
3. Збір за реєстрацію в Агентстві з вписування
Після того як нотаріус зачитає акт і сторони його підпишуть, документ необхідно внести до Майнового реєстру при Агентстві з вписування (АВ). Ця реєстрація забезпечує публічність угоди та захищає права нового власника від можливих претензій третіх осіб у майбутньому.
Державний реєстраційний збір сплачується згідно з Тарифом державних зборів, які стягуються Агентством з вписування. Його ставка чітко зафіксована на рівні 0,1% від ціни продажу, зазначеної в акті.
У тарифі також передбачено мінімальний поріг приблизно 5,11 € (10 лв.), і цей збір не обкладається ПДВ. Кошти переказуються на рахунок Агентства з вписування, а сам нотаріус організовує подання акта на реєстрацію безпосередньо в день посвідчення.
4. Інші супутні адміністративні витрати
Окрім трьох ключових статей, підготовка до правочину потребує пакета офіційних довідок. Зазвичай за їхню видачу стягуються адміністративні збори, розмір яких варіюється залежно від терміновості послуги:
- Податкова оцінка (удостоверение за данъчна оценка): видається місцевою податковою службою муніципалітету за місцем розташування об'єкта;
- Схема або план із кадастру: видається Агентством з геодезії, картографії та кадастру (АГКК) і підтверджує точні межі та ідентифікатор нерухомості;
- Довідка про обтяження (удостоверение за тежести): видається Агентством з вписування та засвідчує відсутність або наявність іпотек, арештів чи судових спорів щодо майна. Її вкрай бажано отримати як до угоди, так і відразу після неї;
- Банківські комісії: переказ вартості об'єкта, сплата місцевого податку, нотаріального та державного зборів здійснюються безготівково. Кожен комерційний банк застосовує власні тарифи на внутрішньобанківські або міжбанківські платежі.
Ці супутні витрати становлять незначну частку загального бюджету, проте їх важливо спланувати завчасно, щоб не затримати процес оформлення документів.
Практичні приклади з розрахунками
Щоб наочно уявити структуру цих витрат на практиці, розглянемо три реалістичні сценарії купівлі житлової нерухомості в різних куточках Болгарії.
Приклад А: Квартира в Софії вартістю 80 000 €
Ви купуєте квартиру в столиці за ціною, вказаною в нотаріальному акті, 80 000 €. Місцевий податок у Столичній громаді становить 3%.
- Нотаріальний збір:
Сума 80 000 € входить у діапазон від 51 129,19 € до 255 645,94 €. Формула: 373,50 € + 0,2% від суми понад 51 129,19 €. Перевищення: 80 000 € - 51 129,19 € = 28 870,81 €. 0,2% від 28 870,81 € = 57,74 €. Нотаріальний збір без ПДВ: 373,50 € + 57,74 € ≈ 431,24 €. Нотаріальний збір із 20% ПДВ: 431,24 € × 1,20 ≈ 517,49 €.
- Місцевий податок (3%): 80 000 € × 3% = 2 400 €.
- Збір за реєстрацію (0,1%): 80 000 € × 0,1% = 80 €.
- Разом за угодою: 517,49 € + 2 400 € + 80 € ≈ 2 997,49 € (плюс дрібні банківські та адміністративні комісії).
Приклад Б: Апартаменти в Банско вартістю 45 000 €
Ви купуєте курортну квартиру в місті Банско вартістю 45 000 €. Місцевий податок у громаді Банско становить 2,5%.
- Нотаріальний збір:
Сума 45 000 € потрапляє в діапазон від 25 564,59 € до 51 129,19 €. Формула: 245,68 € + 0,5% від суми понад 25 564,59 €. Перевищення: 45 000 € - 25 564,59 € = 19 435,41 €. 0,5% від 19 435,41 € = 97,18 €. Нотаріальний збір без ПДВ: 245,68 € + 97,18 € ≈ 342,86 €. Нотаріальний збір із 20% ПДВ: 342,86 € × 1,20 ≈ 411,43 €.
- Місцевий податок (2,5%): 45 000 € × 2,5% = 1 125 €.
- Збір за реєстрацію (0,1%): 45 000 € × 0,1% = 45 €.
- Разом за угодою: 411,43 € + 1 125 € + 45 € ≈ 1 581,43 € (плюс супутні банківські й адміністративні витрати).
Приклад В: Апартаменти в Несебри вартістю 120 000 €
Ви купуєте нерухомість біля моря в громаді Несебир за узгодженою ціною 120 000 €. Місцевий податок у громаді становить 3%.
- Нотаріальний збір:
Сума входить у діапазон від 51 129,19 € до 255 645,94 €. Формула: 373,50 € + 0,2% від суми понад 51 129,19 €. Перевищення: 120 000 € - 51 129,19 € = 68 870,81 €. 0,2% від 68 870,81 € = 137,74 €. Нотаріальний збір без ПДВ: 373,50 € + 137,74 € ≈ 511,24 €. Нотаріальний збір із 20% ПДВ: 511,24 € × 1,20 ≈ 613,49 €.
- Місцевий податок (3%): 120 000 € × 3% = 3 600 €.
- Збір за реєстрацію (0,1%): 120 000 € × 0,1% = 120 €.
- Разом за угодою: 613,49 € + 3 600 € + 120 € ≈ 4 333,49 € (плюс стандартні супутні витрати на документи та банківські платежі).
Як проходить день правочину крок за кроком
Чітке розуміння послідовності дій у день фінального оформлення допоможе уникнути непотрібного хвилювання.
- Візит до нотаріуса: Покупець і продавець (або їхні довірені особи) прибувають у заздалегідь узгоджений час із документами, що посвідчують особу. Якщо хтось із учасників перебуває в шлюбі, зазвичай вимагається свідоцтво про шлюб або нотаріальна згода другого з подружжя.
- Перевірка документів: Нотаріус ретельно перевіряє право власності, кадастрові схеми, відсутність непогашених податкових зобов'язань перед державою (за відповідними деклараціями) та особи сторін.
- Оголошення нотаріального акта: Нотаріус уголос зачитує текст проєкту акта. Сторони підтверджують, що зміст, зазначена вартість, банківські реквізити та параметри нерухомості повністю відповідають їхній волі.
- Сплата зборів і податків: Місцевий податок, збір за реєстрацію та нотаріальний тариф оплачуються на місці через банківський термінал або шляхом безготівкового переказу на зазначені нотаріусом рахунки.
- Оплата вартості об'єкта: Згідно із законодавством розрахунки на суми понад установлений ліміт обов'язково здійснюються через банк. Покупець ініціює переказ коштів на рахунок продавця (або через спеціальний ескроу/депозитний рахунок), після чого нотаріусу надається платіжне доручення.
- Підписання та реєстрація: Сторони ставлять свої підписи. У той самий робочий день нотаріус передає підписаний акт до Служби вписувань при Агентстві з вписування для внесення запису до Майнового реєстру.
Практичні поради для успішного оформлення
Плануючи угоду, раціонально закладати орієнтовно від 3,5% до 4% від узгодженої ціни нерухомості на нотаріальні витрати, місцевий податок та адміністративні збори. Такий резерв покриє дрібні супутні платежі та банківські комісії.
Кожну юридичну деталь договору, відсутність майнових обтяжень і статус об'єкта повинен ретельно перевірити кваліфікований юрист, гарантуючи захист ваших інвестицій. Професійна команда Maxon супроводжує клієнтів на кожному етапі купівлі, забезпечуючи надійність і впевненість від першого перегляду до отримання ключів.
