Kupovina stana jedna je od najznačajnijih finansijskih odluka koje donosimo. Kada pronađete odgovarajući dom i prođete fazu početnih pregovora, dolazi trenutak za konačno zaključenje posla pred javnim beležnikom (notarom). Kupci se često u potpunosti fokusiraju na ugovorenu kupoprodajnu cenu nepokretnosti, pa ostanu zatečeni pratećim troškovima na sam dan overe ugovora.
Kako biste sigurno i bez nepotrebnog stresa isplanirali svoj budžet, važno je da unapred znate koja su obavezna državna, opštinska i javnobeležnička plaćanja. U 2026. godini svi obračuni i plaćanja u Bugarskoj vrše se u evrima, pri čemu je zvanični kurs za preračunavanje propisa fiksni: 1 € = 1,95583 lv. Sve takse i porezi u vezi sa transakcijom obračunavaju se na osnovu cene nepokretnosti navedene u notarskom aktu (ugovoru).
U ovom praktičnom vodiču razmotrićemo osnovne stavke ovih troškova, njihovu zakonsku osnovu i formule za obračun, uz tri slikovita primera iz prakse.
Četiri stavke troškova prilikom overe ugovora
Prilikom prenosa prava svojine na nepokretnosti pred javnim beležnikom, troškovi se dele u četiri osnovne kategorije:
- Javnobeležnička naknada za overu ugovora (prema državnoj tarifi);
- Lokalni porez na sticanje imovine uz naknadu (uplaćuje se nadležnoj opštini);
- Taksa za upis ugovora (uplaćuje se Agenciji za upise);
- Prateći administrativni i bankarski troškovi.
Pogledajmo detaljnije svaku stavku pojedinačno.
1. Javnobeležnička naknada prema tački 8 Tarife uz ZNND
Javnobeležničke naknade u Bugarskoj beležnici ne određuju slobodno, već su one strogo propisane Tarifom o javnobeležničkim naknadama uz Zakon o javnim beležnicima i javnobeležničkoj delatnosti (ZNND). Naknada za sastavljanje i overu notarskog akta određuje se prema tački 8 Tarife, po progresivnoj skali. Uvođenjem evra iznosi naknada nisu menjani, već su samo precizno preračunati.
Osnovica za obračun jeste cena navedena u notarskom aktu. Skala glasi:
- Do 51,13 €: fiksna naknada od 15,34 €;
- Od 51,13 € do 511,29 €: 15,34 € + 1,5% na iznos preko 51,13 €;
- Od 511,29 € do 5 112,92 €: 22,24 € + 1,3% na iznos preko 511,29 €;
- Od 5 112,92 € do 25 564,59 €: 82,06 € + 0,8% na iznos preko 5 112,92 €;
- Od 25 564,59 € do 51 129,19 €: 245,68 € + 0,5% na iznos preko 25 564,59 €;
- Od 51 129,19 € do 255 645,94 €: 373,50 € + 0,2% na iznos preko 51 129,19 €;
- Preko 255 645,94 €: 782,53 € + 0,1% na iznos preko 255 645,94 €, ali sa zakonski utvrđenim maksimumom od 3 067,75 € (protivvrednost 6 000 lv.) bez PDV-a.
Važna stavka kod javnobeležničke naknade jeste porez na dodatu vrednost. Ukoliko je javni beležnik obveznik PDV-a po Zakonu o porezu na dodatu vrednost (ZDDS), na obračunatu javnobeležničku naknadu obavezno se zaračunava 20% PDV-a. Pošto je većina aktivnih javnih beležnika u sistemu PDV-a, preporučljivo je da ovaj dodatni procenat unapred uračunate u troškove.
Pored ovog osnovnog iznosa mogu se javiti i manje dodatne javnobeležničke takse. One obuhvataju izradu nacrta notarskog akta od strane samog beležnika (ukoliko advokat nije pripremio gotov nacrt), izdavanje overenih prepisa akta za stranke, kao i eventualnu overu izjava. Ove manje takse uglavnom su zanemarljive u poređenju sa ukupnom vrednošću transakcije, ali se takođe nalaze na konačnom računu javnobeležničke kancelarije.
2. Lokalni porez na sticanje imovine
Drugi, i po pravilu najveći izdatak, jeste lokalni porez na teretno sticanje imovine. On je regulisan Zakonom o lokalnim porezima i taksama (ZMDT, čl. 44–51).
Za razliku od javnobeležničke naknade, koja je ujednačena na teritoriji cele zemlje, stopu lokalnog poreza samostalno određuje skupština opštine na čijoj se teritoriji nepokretnost nalazi. Zakonski raspon u okviru kog svaka opština bira svoju stopu iznosi između 0,1% i 3% od vrednosti transakcije.
Po zakonu, lokalni porez plaća kupac, osim ako se ugovorne strane u predugovoru izričito nisu dogovorile drugačije. Na lokalni porez se ne obračunava PDV.
Poreske stope po regijama:
- Opština Sofija (Grad Sofija): 3%;
- Opština Nesebar: 3%;
- Opština Bansko: 2,5%;
- Burgas, Varna i Plovdiv: U ovim velikim opštinama stopa je određena blizu zakonske gornje granice — u rasponu od oko 2,9% do 3%. Tačan procenat uvek treba proveriti u važećoj opštinskoj odluci o lokalnim porezima u trenutku kupoprodaje, a konsultacija sa pravnikom garantuje potpunu tačnost.
3. Taksa za upis u Agenciji za upise
Nakon što javni beležnik pročita ugovor i stranke ga potpišu, dokument se mora upisati u Registar nepokretnosti pri Agenciji za upise (AV). Ovim upisom posao postaje javan i štite se prava novog vlasnika od eventualnih naknadnih potraživanja trećih lica.
Državna taksa za upis naplaćuje se prema Tarifi državnih taksi koje naplaćuje Agencija za upise. Njen iznos je fiksno određen na 0,1% od kupoprodajne cene navedene u ugovoru.
Tarifom je predviđen i minimalni prag od približno 5,11 € (10 lv.), a na ovu taksu se ne obračunava PDV. Novac se uplaćuje na račun Agencije za upise, a javni beležnik organizuje predaju samog akta na dan overe.
4. Ostali prateći administrativni troškovi
Pored tri glavne stavke, finalizacija posla zahteva i pripremu seta zvaničnih uverenja i isprava. Za izdavanje ovih dokumenata obično se plaćaju administrativne takse koje variraju u zavisnosti od hitnosti postupka:
- Uverenje o poreskoj proceni: izdaje ga lokalna opštinska poreska služba prema lokaciji nepokretnosti;
- Kopija plana ili skica iz katastra: izdaje je Agencija za geodeziju, kartografiju i katastar (AGKK) i njome se potvrđuju tačne granice i identifikator objekta;
- Uverenje o teretima: izdaje ga Agencija za upise i ono pokazuje da li na nepokretnosti postoje hipoteke, zabrane otuđenja ili sudski sporovi. Preporučuje se pribavljanje ovog uverenja neposredno pre overe, kao i odmah nakon nje;
- Bankarske provizije i naknade: isplata kupoprodajne cene, lokalnog poreza, javnobeležničkih i državnih taksi obavlja se preko banke. Svaka komercijalna banka primenjuje sopstvenu tarifu za unutrašnje ili međubankarske prenose.
Ovi prateći troškovi čine mali deo ukupnog budžeta, ali ih je važno blagovremeno predvideti kako ne bi došlo do zastoja u pripremi dokumentacije.
Praktični primeri sa obračunom
Da biste stekli jasnu predstavu o tome kako se ovi troškovi sabiraju u praksi, pripremili smo tri realistična scenarija kupovine stambenog prostora u različitim mestima u Bugarskoj.
Primer A: Stan u Sofiji po ceni od 80 000 €
Kupujete stan u prestonici sa ugovorenom cenom od 80 000 €. Lokalni porez za Grad Sofiju iznosi 3%.
- Javnobeležnička naknada:
Iznos od 80 000 € ulazi u raspon od 51 129,19 € do 255 645,94 €. Formula glasi: 373,50 € + 0,2% na iznos preko 51 129,19 €. Razlika iznosi: 80 000 € - 51 129,19 € = 28 870,81 €. 0,2% na 28 870,81 € = 57,74 €. Naknada bez PDV-a: 373,50 € + 57,74 € ≈ 431,24 €. Naknada sa 20% PDV-a: 431,24 € × 1,20 ≈ 517,49 €.
- Lokalni porez (3%): 80 000 € × 3% = 2 400 €.
- Taksa za upis (0,1%): 80 000 € × 0,1% = 80 €.
- Ukupno za transakciju: 517,49 € + 2 400 € + 80 € ≈ 2 997,49 € (uz manje bankarske i administrativne troškove).
Primer B: Stan u Banskom po ceni od 45 000 €
Kupujete apartman u odmaralištu Bansko po ceni od 45 000 €. Lokalni porez u Opštini Bansko iznosi 2,5%.
- Javnobeležnička naknada:
Iznos od 45 000 € ulazi u raspon od 25 564,59 € do 51 129,19 €. Formula glasi: 245,68 € + 0,5% na iznos preko 25 564,59 €. Razlika iznosi: 45 000 € - 25 564,59 € = 19 435,41 €. 0,5% na 19 435,41 € = 97,18 €. Naknada bez PDV-a: 245,68 € + 97,18 € ≈ 342,86 €. Naknada sa 20% PDV-a: 342,86 € × 1,20 ≈ 411,43 €.
- Lokalni porez (2,5%): 45 000 € × 2,5% = 1 125 €.
- Taksa za upis (0,1%): 45 000 € × 0,1% = 45 €.
- Ukupno za transakciju: 411,43 € + 1 125 € + 45 € ≈ 1 581,43 € (plus prateći bankarski i administrativni troškovi).
Primer V: Stan u Nesebaru po ceni od 120 000 €
Kupujete nekretninu na moru u Opštini Nesebar po ugovorenoj ceni od 120 000 €. Lokalni porez u ovoj opštini iznosi 3%.
- Javnobeležnička naknada:
Iznos ulazi u raspon od 51 129,19 € do 255 645,94 €. Formula glasi: 373,50 € + 0,2% na iznos preko 51 129,19 €. Razlika iznosi: 120 000 € - 51 129,19 € = 68 870,81 €. 0,2% na 68 870,81 € = 137,74 €. Naknada bez PDV-a: 373,50 € + 137,74 € ≈ 511,24 €. Naknada sa 20% PDV-a: 511,24 € × 1,20 ≈ 613,49 €.
- Lokalni porez (3%): 120 000 € × 3% = 3 600 €.
- Taksa za upis (0,1%): 120 000 € × 0,1% = 120 €.
- Ukupno za transakciju: 613,49 € + 3 600 € + 120 € ≈ 4 333,49 € (uz uobičajene sitnije troškove dokumentacije i bankarskih transfera).
Kako izgleda dan overe korak po korak
Poznavanje redosleda radnji na dan overe ugovora pomaže da izbegnete nepotrebnu neizvesnost.
- Dolazak kod javnog beležnika: Kupac i prodavac (ili njihovi ovlašćeni punomoćnici) dolaze u zakazano vreme sa ličnim dokumentima. Ako je neka od strana u braku, često je potreban izvod iz matične knjige venčanih ili saglasnost supružnika.
- Provera dokumentacije: Javni beležnik detaljno proverava vlasničku dokumentaciju, katastarske planove, postojanje neizmirenih poreskih obaveza prema državi (putem odgovarajućih izjava) i identitet učesnika.
- Čitanje notarskog akta: Beležnik naglas čita nacrt ugovora. Stranke potvrđuju da sadržaj, cena, brojevi bankovnih računa i opis nepokretnosti tačno odgovaraju njihovoj volji.
- Plaćanje taksi i poreza: Lokalni porez, sudska/državna taksa za upis i javnobeležnička naknada plaćaju se na licu mesta platnom karticom na POS terminalu ili virmanom na račune koje odredi javni beležnik.
- Prenos kupoprodajne cene: Prema zakonu, plaćanja preko određenog iznosa obavezno se vrše bezgotovinski, putem banke. Kupac nalaže prenos sredstava na račun prodavca (ili preko namenskog depozitnog/eskrou računa), nakon čega se beležniku prilaže dokaz o uplati.
- Potpisivanje i upis: Stranke potpisuju ugovor. Tokom istog radnog dana javni beležnik predaje akt Službi za upise pri Agenciji za upise, gde se on upisuje u Registar nepokretnosti.
Praktični saveti za nesmetan proces
Prilikom planiranja kupovine preporučljivo je da za troškove overe, lokalni porez i administrativne takse izdvojite oko 3,5% do 4% od ugovorene cene nekretnine. Na taj način obezbedićete rezervu za sitnija plaćanja i bankarske provizije.
Svaki pravni detalj ugovora, proveru tereta i pravni status same nepokretnosti treba da potvrdi kvalifikovani advokat, kako bi vaša investicija bila potpuno zaštićena. Stručni tim agencije Maxon pruža podršku klijentima u svakoj fazi procesa, obezbeđujući sigurnost i predvidljivost od prvog razgledanja pa sve do preuzimanja ključeva.
